【フラット35について】の目次です
フラット35とは
フラット35は、住宅金融公庫と民間金融機関が提携している長期固定金利の型の住宅ローンのことです。
以前は、｢証券化ローン｣、｢新型住宅ローン｣、「公庫買取型ローン」、「公庫提携ローン」と様々な名称で呼ばれていましが、公募により、9,703通の中から「フラット35」に決定し、平成17年1月1日から使用されるようになりました。
これは、最長35年間、全期間固定金利、安心の住宅ローン、という3つの特徴を反映する名称として、「平ら」を意味する英語「flat」、「安定し、先を見通せる」ことをイメージできる「フラット」と、「最長35年間」からとり、「フラット35」に決められたようです。
フラット35の最大の特徴は、なんといっても最長35年間借入をした時の金利が完済まで適用される全期間固定金利型であるということです。
これから住宅ローン金利が上昇すると心配される中、一度借り入れたら金利が全く変わらないタイプの住宅ローン「フラット35」は、安心を優先する消費者にとっても大変魅力的な商品で、人気も上昇しつつあります。
フラット35 メリットその１
メリットその１ 最長35年の長期固定金利
「フラット３５」は最長35年の全期間固定金利なので、借入れ時に返済終了までの返済額が確定し、返済途中で金利が変わりません。
借入時に毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができ、安心です。
低金利時に借りると、将来にわたり低金利に基づく返済額を確定できます
また、フラット３５には、全期間を通じて同じ金利のタイプのものの他に、返済期間が10年経過した時点で金利が変更される「段階金利」の固定金利型商品もあります。
フラット35 メリットその2
最高8,000万円の融資額
フラット35の融資額は、100万円～8,000万円で、建設費や購入価額（税込み）の80％まで利用できます。
地域や住宅の構造・規模による制限はありません。
申込前2年以内に取得した土地の購入費用も、住宅建設費用と併せての借入れが可能です。
土地が借地の場合も利用できます。
フラット35は、住宅を建設する場合にも購入する場合にも十分な融資を受けられます。
フラット35 メリットその3
保証料0円、繰上返済手数料0円
通常の住宅ローンでは必要にある保証料が不要です。（保証人も不要）。
例えば、2,500万円を35年返済で借り入れた場合
通常の住宅ローンでは、保証料として50万円程度必要になるようなのですが、それがなんと0円になります。
さらに登録免許税（約2万5千円）も不要になります。
抵当権設定登記時の登録免許税も不要です。
繰上返済を行う際の手数料も、一切かかりません。
（ただし、一部繰上返済の場合、繰上返済日は毎月の返済日、返済できる額は100万円からとなるようです）
フラット35 メリットその4
独自の基準での住宅の質を確保
住宅金融公庫では、住宅の断熱・耐久性などについて独自の技術基準を定め、物件検査が行われています。併せて建築基準法に基づく検査済証が交付されていることの確認も行われていて、住宅の質が確保されています。
技術基準の項目（新築住宅）
住宅の規模・企画
耐熱性
耐久性
維持管理
などに関する基準が定められています。
物件検査（新築住宅）
公庫が定める独自の技術基準に適合する住宅であることを確認するために
設計検査 現場検査 などの検査が行われています。
フラット35 デメリットとは
フラット35 メリットその１～その4でご紹介したように、フラット35は、何かと魅力的な商品ですが、メリットばかりではありません。
光あるところに影があり、表があるところに裏があるように、メリットあるところにもデメリットがあります。
やはりデメリットも、見過ごすわけにはいきません。
というわけで、ここでいくつかのデメリットをご紹介したいと思います。
フラット35のデメリット
● 借入までに時間がかかる
フラット３５を申込んだ後、住宅金融公庫から承認をもらうまでに一定の期間（2週間～１ヵ月と金融機関によって様々です）を要します。すぐには貸してもらえないのです。審査の結果、承認されず借入できなくなる場合もあります。
不動産屋によっては、公庫に借入の承認をもらえないと、手続きが先に進まず入居がどんどんのび延びることになってしまいます。
● 融資実行時の金利が適用される
申込みの際の金利が安くても、実行時に金利が上がってしまったら、上がってしまった方の金利で借りなければならなくなります。注文住宅など、融資の実行までに半年くらい要する場合、金利を予想するのが難しくなります。
● 団体信用保険が別途必要
銀行ローンであれば、団体信用保険が組み込まれていることが多いのですが、フラット35は別途加入しなければなりません。毎年一回の年度毎更新で、支払額は、借入残高に対して1,000万あたり28,300円となっています。残高が減れば保険料も下がります。
● 所得による融資制限がある
所得によって融資額に制限が設けられています。取得が低ければ融資限度額も低くなってしまいます。（夫婦で購入する場合、夫婦の収入を合算（収入合算）することで融資限度額を上げることが可能です）
● 借入条件が設けられている
借入するには、所得の条件、融資額の条件、建物の条件といろいろ条件が設けられています。しかし条件は緩和傾向にあります。例えば、以前は都市機構などの「買戻し権」が設定されているとフラット３５が利用できませんでしたが、現在は融資可能となっています。
● 繰上返済の最低額が100万円以上
繰上返済できる最低額が「100万円以上」となっているため、100万円以上貯蓄してからでないと繰上返済できません。（ちなみに銀行ローンには１万円から繰上返済可能なものもあります）
少額でも早く繰上返済すればその分利息を減らすことができますが、フラット35の場合、100万円以上貯蓄するまで繰上返済時期が遅れてしまうので、その分若干利息が増えてしまいます。
● 借り換えには使えない
新規物件の購入専用ローンのため、既に住宅ローンを借りている場合の借り換えローンとしては利用できません。
● 融資は、建築、購入資金の8割まで
「フラット35」は、建設・購入費の８割までしか融資されませんので、残りは自己資金か、併せ貸しをしてくれる民間金融機関を探す必要があります。（ただし、平成18年6月からは、財形住宅融資と併用すれば、フラット35を8割借り、残りを財形融資で、という方法がとれるようになりました。）
また、金融機関によっては、独自商品よりも利幅が少ないという理由で、フラット35にあまり乗り気でないところもあるようです。（乗り気なところほど、金利が低くなります）
フラット35ＶＳ民間住宅ローンとは
フラット35 と 民間金融機関の住宅ローンには、いったいどのような違いがあるのでしょうか？
いくつかの項目について、その違いをご紹介したいと思います。
● 資金用途
フラット35は、マイホーム購入のみにしか利用できませんが、民間住宅ローンは、マイホーム購入以外（リフォームなど）にも対応してもらえます。
● 金利
フラット35は、全期間固定金利（借入時の金利が完済まで一定）なのに対し、民間住宅ローンは、 変動金利または一定期間固定金利選択型が用意されていて、定期的に金利が見直されます。
● 融資実行時の金利が適用される という点は、とちらも同じです
● 返済額
フラット35は、 完済まで返済額は一定です。民間住宅ローンは、 返済期間中、金利の見直しがあるので返済額の増加や減少が起こります。
● 借入可能金額
フラット35は、物件価格の8割までですが、民間住宅ローンは、 条件次第で8割以上も可能です。
● 信用会社の保証
フラット35は不要ですが、民間住宅ローンは、信用保証会社の保証が必要です。
● 住宅ローンの借り換え
フラット35は、対応していませんが、民間住宅ローンは、対応しています。
● 保証料
フラット35は無料 ですが、 民間住宅ローンは、各金融機関により異なりますが、通常50～70万円程度必要です。
● 団体信用生命保険料
フラット35は、任意加入（加入した場合、保険料は初年度約8.5万円 程かかります）。民間住宅ローンは、加入必須です（保険料は無料）
● 火災保険
フラット35は、加入必須です（公庫の特約火災保険への加入は不可）が、民間住宅ローンは、 ほとんどの金融機関が任意加入です。
● 抵当権設定登記
フラット35は、無料ですが、民間住宅ローンは、 約12万円かかります。
● 繰上げ返済手数料
フラット35は、無料ですが、民間住宅ローンは、数千円～数万円かかります（金融機関によってバラツキあり）
※費用金額は借入金額3000万円、35年返済、元利金等返済の場合を目安 にして計算してあります。
フラット35 比較のためのポイントとは
フラット35は、平成19年に廃止される住宅金融公庫に変わる長期固定金利の住宅ローンとして、定着しつつあります。
しかし、名前こそ「フラット35」に統一されてはいますが、金利、融資条件など、扱う金融機関によって実に様々で、いろいろ迷われてしまうこともあると思います。
そこで
何をどう比較すればよいかのポイントについてご紹介してゆきたいと思います。
フラット35の金利は、毎月見直されています。
金利は、公庫が投資家に支払う利息に、証券化の費用を上乗せしたレートを提示し、各金融機関が独自のコストなどを上乗せして決定されます。
金利は、金融機関によってバラツキがありますが、2006年10月現在の標準金利は、2.780％～3.580％（段階金利を除いています。平均金利は3.093％）となっています。
フラット35は、銀行や信用金庫などの金融機関をはじめ、複数のハウスメーカーなどがフラット35のために設立したローン会社で幅広く扱われています。
ですが、それぞれ自行のローンも扱っており、フラット35への力の入れ具合は、各金融機関によって差があります。
乗り気なところほど、フラット35の金利を低く設定していると考えてよいと思います。
また、長期固定型の人気が上昇していることもあり、フラット35の競合ともいえる長期固定型のローンの方に力を注いでいる例も増えているようです。
フラット35 比較のためのポイントとは その2
フラット35の場合も、通常の住宅ローンと同じで、金利が低い金融機関で借りるのがベストではありますが、
単純に金利だけで比べればよいというわけではないようです。
それは、フラット35は、金融機関によって融資手数料が大きく異なるためのようです。
同じ金額を借り入れた場合でも、（金利＋手数料）に差が出てしまいます。
従来の銀行ローンの場合、融資手数料は融資金額にかかわらず、通常1件につき3万円～5万円程度かかります。
これに対して、フラット35は、0～10万円程度、と幅がかなり開いています。
さらに、「融資額×○％」といった具合に、融資額に一定の割合をかけて手数料を出すタイプのものもあります。このタイプは、融資額が多くなるほど手数料も増えてしまいますので、手数料を固定しているタイプよりも、一般的に金利が低くなっているようです。
仮にここで、金利が低い代わりに、融資額に比例して手数料が高くなるタイプをAタイプ、融資手数料が一定であるタイプをBタイプとしますと、
フラット35では「Bタイプ」を扱っている金融機関が圧倒的に多数を占めているようです。また、「Aタイプ」を採用している金融機関でも、「Bタイプ」も並行して扱っている例が多いようです
フラット35 比較のためのポイント その3
前回でご紹介した
金利が低い代わりに、融資額に比例して手数料が高くなる「Aタイプ」と
融資手数料が一定である「Bタイプ」とでは、実際どちらのタイプが有利なのでしょう？
ポイントは、返済期間にあります。
「Aタイプ」の場合、返済期間が短いと、あまり有利にはなりません。
融資手数料は返済期間に関わらず一定なので、返済期間が短いと金利面で有利になる期間が短くなる分、得をする割合も小さくなってしまうからです。
返済期間が長く、借り入れ時に多額の手数料を払える場合は、「Aタイプ」の利用をオススメできます。
「Aタイプ」は、金利が低い分、「Bタイプ」より、毎月の返済額を抑えることができますし、返済額をBタイプと同じにした場合、返済期間を短くすることもできます。
金融機関の中には、当初10年間と11年目以降で金利が異なる段階金利のタイプを扱っているところもあります。当初10年間の金利が低めに設定されているので、短期で返済できる場合は、検討なさってみてください。
また、金融機関によっては、フラット35についても金利優遇キャンペーンを行なっている例があります。
金利と手数料の両方をしっかりと吟味し、ベストの金融機関を選びましょう。
フラット35 メリットその5
返済方法が変更できる
公庫融資では、リストラなどで返済が厳しくなった場合に、最長15年返済期間を延長できます。
返済期間を延長することにより、毎月の返済額が少なくなり、支払いが楽になるので、返済が可能になる場合があります。
実際に、返済方法の変更を行っている人は何万人もいるようです。
フラット35では、公庫融資と同じように返済方法の変更ができます。
万一の場合に、返済方法の変更が可能であることは、大変心強いメリット
であるといえるでしょう。
フラット35 おすすめ商品とは
● 一戸建住宅の場合で７０㎡以上、マンションの場合で３０㎡以上の床面積がある。
● 住宅の耐久性などについて住宅金融公庫が定めた技術基準に適合している
上記の条件にあてはまる場合、一度「フラット35」を検討されてみてはいかがでしょう。
金利上昇時の場合、長期間の固定金利が断然有利であります。
ゼロ金利が解除され、金利が上昇傾向にある今、最長35年間・固定金利で借り入れることが可能な「フラット35」は、
現在最も有利なローンといえるでしょう。
ただし、フラット35の金利は、金融機関によって異なりますので、可能な限り、金利が低く設定されている金融機関を選ぶことが望ましいです。
では、いったいどのような金融機関であればよいのでしょうか。
金利が低い、繰上げ返済の手数料や信用保証料が無料である、知名度が上がってきていることなどを考慮すると、
「ＳＢＩモーゲージ の スーパー フラット35」は、かなり有力な候補としてご紹介できると思います。
さらに、「スーパー フラット35 プラスα」という商品があることも魅力です。
通常、「フラット35」を利用する場合には全体の80％までしか融資を受ける事ができません。
しかし、「スーパー フラット35 プラスα」を使うことで、足りない資金の融資も受ける事が可能になるのです。
総合的に判断すると、「ＳＢＩモーゲージ の スーパー フラット35 」がかなり頼もしい住宅ローンだといえると思います。
特に、金利の低さは、大変魅力的です。
フラット35取り扱い金融機関とは
2006年10月現在、「フラット35」を取り扱っている金融機関は、全国で315存在します。
フラット35の金利は、公庫が求める金利に、各金融機関が自行で決めた手数料などを上乗せして販売するので、各金融機関によって様々です。
たとえば、10月の全期間固定金利を見てみますと、
みずほ銀行が3.05％、三井住友銀行が3.17％、東京三菱ＵＦＪ銀行が3.18％、モーゲージバンクの優良住宅ローン（「フラット35」を専門に扱っている会社）は、2.8％、日本住宅ローンは2.78％、ＳＢＩモーゲージは、2.781％。となっています。
この中で、日本住宅ローンは、大手住宅メーカー（積水ハウスやダイワハウスなど）経由でしか申し込めない会社です。
モーゲージバンクは、銀行に比べ、金利が低い場合が多いことが特徴です。
ただし、民間ローンでは無料になる、団体信用生命保険の保険料が別途支払いになっています。
モーゲージバンクとは
モーゲージバンクとは、ローンは貸し出すけれど預金は集めない、いわゆるノンバンクタイプの銀行です。
銀行のように、預金を集めてローンを貸し出すのではなく、住宅ローンを証券化して投資家などから資金を集め、これを住宅ローンとして貸し出すというシステムをとっています。
日本で最初にはじめたのは、ＳＢＩモーゲージ（グッド住宅ローンから社名変更されました）です。
その後、住宅金融公庫が「フラット３５」を発売してから、広く利用されるようになりました。
証券化された住宅ローンの特徴は、全期間固定金利で、しかも比較的金利が低いこと。
公庫の「フラット３５」の場合、投資家は金利リスクを負い、公庫はローン破綻のリスクを負いますが、
公庫のローンを販売する銀行やローンを借りた個人には、仕組み上のリスクはありません。
