住宅ローンを申し込むためには、事前の準備に、かなりの手間と労力を要します。
審査に通らないと、それらの手間と労力が全て無駄になってしまいます。
がっかりすることもさることながら、いったいどこがマズかったのだろう？ とあれこれ気になってしまいますよね。
しかし、審査に落ちた理由は、明らかにされません。
審査を断る時は、断る理由を述べてはならないという規制があるからです。
どうせなら、ダメだった理由をはっきり教えてもらった方が、よほど気分もスッキリして、あきらめもつき、対策も立てられ、次を探せるというものですのにね＾＾。
ではここでは、一般的に、断られるケースというものをいくつかご紹介したいと思います。
参考になれば幸いです。
ケースその1 勤続年数に問題がある場合
一般的な審査基準として、勤続年数が最低3年間は必要になってきます。すなわち同じ会社に3年以上勤めている必要があるわけです。
貸し手側は、その人が安定した職につき、安定した収入を得ているか、将来も得られるどうかを判断しているのです。
もっとも、最近では、終身雇用時代も終了して、転職に対する理解も深まり、転職市場も活性化していますので、特に勤続年数にこだわらないところもあるようです。
ですが、やはり、短期間に転職ばかりをくりかえしていたり、転職してまだ日も浅い、などという状況では、審査の目も、かなり厳しくなってしまうようです。
ケースその2 消費者金融に借金がある場合
消費者金融に借り入れがある場合は、やはり銀行側も難色を示す場合がほとんどのようです。
返済比率に問題なく、住宅ローンを組んだ場合でも、しっかり返せていけると判断されれば問題ありませんが、
一般的に、複数の消費者金融会社から借入れがある場合は、経済的困難な状況に陥っている場合が、ほとんどです。住宅ローンを組んでいるどころの話ではないのかもしれません。
住宅ローンの申請は、まずは、きちんと消費者金融の返済を完了されてからのお話になるようです。
ケースその3 借り手の健康に問題のある場合
ほとんどの場合、住宅ローンの審査には、団体信用生命保険の審査が必須となります。
団体信用生命保険は、借り手側に、万が一のことがあった時、住宅ローンの残高を完済してもらえる保険です。
借り手側に健康上の問題があり、この保険の審査に通らないと、もし、借り手側に万一のことがあった場合に、保険がおりないわけですから、銀行としてもできればそのような借り手には貸したくないというのが本音でしょう。
ケースその4 対象物件に問題がある場合
市街化調整区域にある物件や、建ぺい率をオーバーしている物件、違法建築など、対象物件に問題がある場合も、当然ですが、審査は通りません。
※ ワンポイント用語解説 1 市街化調整区域とは？
都市計画区域の中で、市街化を抑制するための区域です。
山林地帯や農地などが中心です。市街化調整区域には、基本的に、住居を含め建造物は、許可なしで建てられません。（ただし、例外もあります。国、都道府県、指定都市が建てる建造物。都市計画事業の施工として行う建造物。都市区画整理の一環として行われる場合。などです。）
※ワンポイント用語解説 2 建ぺい率とは？
建ぺい率とは、敷地内でどの程度の建物を建ててよいか、どのくらいの空き地を確保しなければならないのかという度合を示す値です。（建築面積を敷地面積で割った数字を%で表したものです。
）この限度を超えてしまうと、建ぺい率オーバーとなり、建築基準法違反となります。
ケースその5 申告所得が少ない場合
個人事業主の場合、過去2～3年に渡り、安定した所得を申告しているかどうかが、審査の基準になるようです。
家族経営の場合は、総収入など全体的なキャッシュフロー（実際の現金の流れ）が審査対象に加味される場合もあります。（帳簿の記帳は必須です。）
節税対策を行っている場合、自己申告は低めに設定されていますので、実際の収支をチェックするために、領収書や銀行通帳のコピーなどを審査対象にするという柔軟な対応を示してもらえる金融機関もあるようです。
ケースその6 その他の場合
・自営業（個人事業主、会社経営者、フリーランスのデザイナーなど）の場合
ケースその5とも関連するのですが、自営業の場合は、申告所得
の内容によって左右されますが、一般的に見て、どうしても審査に通りにくくなってしまうようです。
・契約社員、派遣社員の場合
ケースその1でもご紹介しましたように、貸し手側は、その人が安定した職につき、安定した収入を得ているか、将来も得られるどうかを判断していますので、契約社員・派遣社員でいること自体が不安材料となってしまうようです。
・頭金が少ない場合
中には、100％融資可能（頭金なしでもOK）の住宅ローンもあるようですが、その他の審査基準をクリアしていなければならず、実態は、かなり厳しいようです。
住宅ローン 審査に通らないケースとはに関するページです。
住宅ローンには、審査があります。
当然ですが、審査を通らないと、融資は受けられません。
住宅ローンを申し込むためには、事前に多くの書類準備をしなくてはいけません。かなりの手間と労力がかかります。審査に通らないと、それらの手間と労力が全て無駄になってしまうことになるのです。がっかりですよね。
そうならないためにも、事前に審査についての傾向と対策についてしっかりと研究しておく必要があります。
住宅ローン審査の特徴は、マイホームに対しての審査も行われるということです。マイホームを担保にして融資するわけですから、当然といえます。
マイホームの審査のポイントは、返済比率と担保掛目です。
● 返済比率
返済比率とは、「年収」に対する「住宅ローンの年間返済額」と「その他の借入年間返済額」（マイカーローンや教育ローンなど住宅ローン以外の返済をしている場合のみ）を足した金額の割合(％)になります。
返済比率は、以下のように計算されます。
(住宅ローン年間返済額＋マイカーローン返済額)÷年収
一般的な銀行審査の場合、返済比率が35％以内なら、審査は承認されます。
変動金利や固定金利選択型で借入れる場合は、「審査金利」と呼ばれる金利（一般的には3％～4％程度）で、返済比率が計算されます。
返済比率は、金利が上昇した場合でも、住宅ローンの返済を安定的に行っていけるかどうかを確認するための設定となっています。
なお、返済比率については、金融機関により40％～45％まで認められる場合もあります。
●担保掛目
担保掛目とは、マイホームの「価値」に対する「住宅ローン借入希望額」の割合（％）になります。
担保掛目は、以下のように計算されます。
住宅ローン借入希望額÷購入価格
最近では、担保掛目100％（頭金ゼロのこと）まで可能である住宅ローンが増えていますが、住宅金融公庫のフラット35などのように、担保掛目80％までという審査基準を設けている住宅ローンもあります。
住宅ローンの審査のポイントについてに関するページです。
事前審査というのは、ローンが通るかどうか、本申込みを行う前に、審査に通るかどうかを事前にある程度ローン会社に見てもらうというものです。
氏名、生年月日、住所、勤務先、勤続年数、年収などが記入された「事前審査申込書」を元に、審査されます。
本申込みの場合は、収入については、収入証明書を提出して年収を証明する必要がありますが、事前審査では、収入証明の提出の必要はありません。
事前審査申込書に書かれた内容を審査されます。
事前審査が通れば、本申込みの時に、事前審査と同様の内容で申込み、証明書類をすべて提出して、間違いがなければ、本申込みでも融資可能になります。
いくつか候補にあげている金融機関に、事前審査を申し込んで、承認が下りた金融機関の中から、金利や保証料などを考慮して最適なところに、本申込みをされるとよいと思います。
住宅ローンの事前審査についてに関するページです。
複数の住宅ローンを利用している場合、どのような順序で返していけばよいのか
すなわち、繰上げ返済の優先順位についての参考例をご紹介しましょう。
優先順位 １
金利の高いローン
繰上げ返済した場合に、利息の軽減効果が大きく、総返済額を早く減らせます。
優先順位 2
変動金利のローン
現在のような低金利状態が、いつまでも継続するかどうかは不確かです。変動金利ローンの場合、将来、金利が上昇した時に、返済額がアップしてしまう恐れもあります。
優先順位 3
返済期間の長いもの
返済が定年退職後まで続いているようなローンは、最後までローンを返済できるかどうかやはり不安ですので、繰上げ返済で返せるうちに返しておくのがベターでしょう。
優先順位 4
借入額の多いもの
11年目以降に金利が上昇する住宅金融公庫の「段階金利制度」などを利用している場合には、総返済額が大幅に軽減され、有利になります。
実際は、金利動向の見通しや将来に対する考え方等によって、繰上げ返済の効果を最大限に活かせる順序は変わってきます。
総合的に判断して、自分にいちばん適した順位をお決めになってくださいね。
ご参考までに
数値を入力するだけで、繰り上げ返済がシュミレーションできる新生銀行のホームページをご紹介しておきますね。
こちらです。→http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/simulation/kuriage1.html
繰上げ返済の優先順位とはに関するページです。
繰り上げ返済とは、毎月の返済に加え、先々の返済予定分を、前倒しで返済することです。
繰り上げ返済分は、全て元金の返済に充てられるため、その分の利息がなくなる、という効果が得られ、お得になります。
繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2通りの方法があります。
期間短縮型は、その後の返済額は変えずに、返済期間を短くするタイプ
返済額軽減型は、返済期間は変えずに、その後の返済額を少なくするタイプ
です。
例えば、 3000万円を金利3％、35年返済で借り入れた場合で試算してみますと、
毎月の返済額は11万5455円になります。
5年後に約101万円を繰り上げ返済すると、
期間短縮型では、21回分（1年9カ月）、完済時期が早まり、約141万円の利息を軽減できます。
返済額軽減型では、繰り上げ返済以降の毎月返済額は11万1188円となり、毎月約4300円負担が軽くなります。約52万円の利息を軽減できます。
上記から、利息軽減効果が大きいのは、期間短縮型であるということがわかります。
それでは、繰り上げ返済はいつ頃行えばよいのでしょうか？
やはり、「早ければ早いほど」お得であるといえます。
例えば、借入額1,000万円、年利3.0％、35年返済（元利均等返済）の条件で、1年後に、期間短縮型で100万円を繰り上げ返済しますと、
軽減される利息は161万円になります。
これを10年後に実行すると、軽減される利息は、97万円になります。
10年で63万円の差が出てしまうことになるわけです。
繰上げ返済とはに関するページです。
住宅ローン控除とは、
住宅ローンを組んでマイホームを購入した際に、所得税の軽減措置を受けられる制度です。
住宅ローン控除を受けるには、購入した翌年に、所轄の税務署で確定申告を行わなければいけません。
一般の確定申告は、毎年2月16日から3月15日前後ですが、還付申告については1月から受け付けてもらえます。（郵送でも可）
ただし、郵送の場合、記載ミス、添付書類の不備などがあると面倒なことになるので、やはり税務署に出向いて確認してもらった上で提出する方が無難かもしれません。その場で、不明点などの相談にも乗ってもらえます。
確定申告書に必要な添付書類は、以下の通りです。
● 住宅借入金特別控除の計算明細書 税務署（書類入手先）
● 住民票（写し） 市町村役場（書類入手先）
※住民票は、控除を受ける最初の年の12月31日までに転入したことを証明するものです。「取得後6カ月以内に入居し、引き続き年末まで住んでいること」を証明するために必要になります。もし、購入して半年以内に入居しても、年末までに転勤などで住めなくなってしまった場合は、住宅ローン控除を受けられなくなりますので、注意が必要です。
● 住宅所得資金に係わる借入金の年末残高証明書 各金融機関（書類入手先）
● 家屋・土地の登記簿謄本（抄本、登記事項証明書） 法務局（書類入手先）
● 売買契約書または、工事請負契約書のコピー 売主・施工会社（書類入手先）
● 源泉徴収表（給与所得のある場合） 勤務先（書類入手先）
会社員の場合、最初の年に自分で確定申告をすれば、翌年以降は会社に年末調整で精算してもらえます。
その際に必要な書類は、給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書、住宅借入金等特別控除証明書、住宅取得資金に係わる借入金の年末残高証明書（原本）などです。
自分で確定申告をするのを忘れてしまったり、会社で精算してくれなかった場合は、5年間まではさかのぼっての請求が可能です。
住宅ローン控除とはその1 に関するページです。
不動産取得は、不動産を買った時に、一度だけ課せられる税金です。
土地や建物を購入したり、贈与や交換で取得したり、建物を新築・増改築するなど、何らかの形で不動産を取得した時に、都道府県から課税されます。
等価交換などの対価を伴わない取り引きや、登記の有無にかかわらず支払う必要があります。相続による取得した場合は非課税です。
税額は、不動産（固定資産税評価額）の価格×3％です。
1996年最初から2005年末までに取得した宅地については、評価額の1/2が課税価格になります。また、一定の条件に合う住宅については軽減措置が設けられています。
不動産取得税の特例について
一定の住宅や住宅用土地を取得した場合に、軽減措置を受けられます。
軽減措置を受けられるかどうかで税額が大きく変わってきますから、しっかりと把握しておきましょう。
建物は、「不動産の価格」から、一定額が控除されます。
新築の場合最大1200万円まで控除されます。
計算例
新築住宅の 評価額が1500万円の場合
軽減前の税額は、 （評価額×3％）なので、1,500万円 ×3％ ＝ 45万円となりますが
軽減後の税額は、1,500万円－1,200万円（控除額）＝300万円で、
300万円 ×3％（税率） ＝ 9万円となり、36万円軽減されます。
（中古住宅の場合は、建築年月によって異なり、古いほど控除額が少なくなります。）
通常、新築や築年数の新しい住宅の場合、税額がゼロ、または数万円以内に収まるケースが多いようです。
また、土地に対する軽減措置は、税額を計算した後に、規定に基づいて減額されます。200㎡以下の一般的な住宅用土地の場合は、税額がゼロになるケースも多いようです。
特例を受けるには、床面積などに関する条件があります。
床面積の条件は同じですが、中古住宅が自宅に限定されているのに対して、新築住宅の場合は自宅以外でも特例が適用されます。すなわち賃貸住宅やセカンドハウスでも適用されます。
ただし、別荘は適用対象外です。
不動産所得税とはに関するページです。
印紙税も、契約金額によっては、けっこうかかってしまいます。
何か、よい節約方法はないもかと、いろいろ調べてみましたら、ありました！！
とっておきの節約方法をご紹介しましょう。
方法その１ 契約書の枚数を節約する
売買契約などの場合、契約書を2通作って、売り主と買い主がそれぞれ1通ずつ持つのが一般的ですが、
これでは契約書1通ごとに印紙税がかかってしまいます。
これに対して、契約書を1通しか作らず（残り1通はコピーする）、1通分の印紙税を節約するという方法があるようです。
その際、印紙代は買い主と売り主が折半します。契約書の原本は買い主、コピーを売り主が持つのが一般的です。
住宅ローンを申し込む際に、売買契約書の原本を提示する必要がありますから、買い主がコピーしか持っていないと不都合が生じるからです。（ただし、コピーした副本に署名押印してしまうと、それ自体が正式な契約書とみなされて印紙を貼らなければいけなくなるので要注意です）
方法その2 契約金額を分割する
金額を分割することで合法的に印紙税を節約する方法もあるようです。
たとえば工事請負契約の場合、工事代金が1000万円なら印紙税は「500万円超1000万円以下＝1万円」かかります。
これに対して「300万円超500万円以下＝2000円」ですから、500万円の契約書を2通用意すれば、「2000円×2通＝4000円」に抑えられます。
方法その3 契約書に、本体価格と消費税を分けて記載する
例えば、消費税込みの金額が1008万円の場合、その金額だけを記載すると印紙税は1万5000円かかります。
「本体価格960万円、消費税48万円」と分けて記載されている場合は、印紙税は1万円に抑えられます。
なかなかお得な方法ですよね＾＾
節約できるところは、しっかり節約しましょうね。
印紙税の節約方法とはに関するページです。
規定の条件にあてはまる新築住宅の場合、新たに課税される年度から3年度分 （マンションなど、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分） の固定資産税のうち、120㎡までの居住部分に相当する税額が2分の１に減額されます。
ちなみに規定の条件とは、
● 平成20年3月31日までに新築された住宅であること
● 床面積が50㎡以上280㎡以下であること
ただし、 マンションなどの、区分所有建物の場合には、専有部分の床面積 （登記上の床面積） に廊下や階段など共用部分の床面積を、それぞれの持分で按分して加えた床面積が50㎡以上280㎡以下であれば適用されます。
また、貸家の場合も、40㎡以上280㎡以下 （アパートやマンションなどは１部屋ごとの面積） であれば適用されます。
●・ 店舗や事務所などとの併用住宅の場合には、居住用部分の割合が2分の１以上であること
以上です。
なお、対象となる住宅にはセカンドハウス （毎月定期的に居住の用に供するものなど） も含まれますが、別荘は、対象外です。
3階建て以上の木造家屋で準耐火建築物に該当する場合には、「固定資産税減額申告書」 の提出が必要となってきます。
自治体によっては、都市計画税についても同様の減額措置が適用されています。
※ワンポイント用語解説
区分所有建物とは？
一棟の建物の中に、独立した住居、店舗、事務所、倉庫など構造上区分された数個の部分が存在していて、それぞれを別個の所有権の対象とみなすことができる建物のことです。その場合の権利が 「区分所有権」 で、その対象部分が 「専有部分」 となっています。
構造上区分されていることが要件であり、専有部分の各居室やバスルーム、トイレなどは対象外です。
区分所有建物の代表がマンションですが、二世帯住宅などでも構造上区分されていれば区分所有建物として登記することができます。
固定資産税の都市計画税の特例措置 （家屋に対する特例）に関するページです。
住宅用地については、固定資産税と都市計画税の負担を軽減するための特例（課税標準を低く抑える）が設けられています。
課税の標準は、宅用地の面積と住宅の床面積に応じて、規定の数値を固定資産税評価額 （急激な上昇や下落を避けるための調整措置を行なった後の価額） に、掛けたものとなっています。
特例は、住宅用地の面積によって、課税率が変わり、
小規模住宅用地で、住宅１戸につき200㎡までの部分の、固定資産税の課税標準は、評価額の6分の11、都市計画税は、評価額の3分の１になります。
一般の住宅用地で、住宅１戸につき住宅１戸につき200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの部分のは、固定資産税は、評価額の3分の１、都市計画税は、評価額の3分の2になります。
なお、住宅の床面積の10倍を超える部分については、特例がありません。
固定資産税と都市計画税の特例措置（土地に対する特例）とはに関するページです。
固定資産税と都市計画税は、不動産にかかる税金です。
毎年１月１日現在で、個人、法人を問わず、市町村の固定資産課税台帳 （土地補充課税台帳、家屋補充課税台帳など）や、登記簿などに所有者として登録されている人に対して課税されます。
住宅を購入した際の不動産取引にあたり、固定資産税や都市計画税の年額が、引渡し日を境として日割りで精算され、売リ手と買い手、それぞれの負担する割合を決めることになっています。
しかし、この場合、買い手が相当日数分の納税義務者になるわけではありません。
あくまでも、１月１日時点の所有者に１年間分の納税義務があります。（１月１日時点で所有権移転登記が完了していない場合には、登記上の所有者に対して課税されます。）
納税は、納税通知書にしたがって一括納付するか、年4回の指定の月に分けて納めることができます。（年4回の納期は、各市町村ごとに異なります）
固定資産税と都市計画税の課税標準率について
固定資産税と都市計画税の課税標準は、固定資産課税台帳に登録された価格 （固定資産税評価額） です。ただし、土地については価格の上昇や下落に伴う調整措置や住宅用地に対する特例措置の後の価格が課税標準となります。
実際に適用される税率は、各市町村ごとに異なっていますので、ご確認ください。
固定資産税については、標準税率である1.4％を採用している自治体が大半を占めているようです。
また、同一の区市町村内で同一の人が所有する土地や建物の課税標準額合計が、一定の金額に満たない場合には、固定資産税と都市計画税は課税を免れます。
固定資産税と都市計画税とはに関するページです。
一定の条件に合う住宅の場合には、税率が軽くなる特例措置を受けることができます。
新築住宅の所有権保存登記の特例適用条件
・自分が居住するための住宅であること
・床面積が50㎡以上であること
・新築後1年以内の登記であること
・併用住宅の場合、居住用の部分が全体の9割超
・市区町村長の住宅用家屋証明を添付すること
上記にもありますように、特例を受けるためには、マイホームの所在地がある市区町村役場で、住宅用家屋証明書を取得する必要があります。これは、登録免許税の税率軽減を受けられる特例適用住宅であることを証明する書類です。
住宅の種類によって証明書を取るのに必要な書類が変わってきますので、注意が必要です。
共通する書類として、取得した住宅の住民票が出ていますが、通常は登記する前の住宅に入居していないので、「現在は、未入居の状態ですが、自己の住宅の用に供するものに相違ありません」という旨を記した申立書を提出するのが一般的となっています。
新築住宅の場合は、自治体によって検査済証が必要になってきます。
違法建築の住宅の場合、検査済証が取れないので、注意してください。
登録免許税の特例とはに関するページです。
マイホームを購入する際に、一番金額がかさむのが、登録免許税です。
登録免許税とは、つまり不動産の所有権などの権利を登記簿謄本に記載するなど、登記手続きにかかる税金です。
登記する権利の種類によって税率が決まっています。
住宅を新築したり、新築住宅を購入した場合、まず建物の表示登記が行われます。これは非課税なので、税金はかかりません。その上で建物の所有権保存登記が行われます。
中古住宅や土地を購入した場合は、所有者が変わるので、所有権移転登記になります。
また、住宅ローンを組む場合に、金融機関が担保を取るために行われるのが、抵当権設定登記です。
登録免許税の税額は、固定資産税評価額（建物の評価額は時価の5割程度、土地の評価額は公示地価の7割程度です）に税率をかけて計算します。
なお、登記の際には登録免許税の他に、司法書士に対する登記手続き代行手数料などが必要になってきます。
登録免許税とはに関するページです。
印紙税は、売買契約の際に必要になる税金です。
印紙税法という法律に定められた課税文書を作成する際に、1通ごとに印紙税を払う必要があります。
印紙税は、契約書に必要な金額の収入印紙を貼って消印することで支払えます。
不動産に関係する契約書としては、マイホームを購入するときの売買契約、建築を依頼するときの工事請負契約、住宅ローンを借りるときの金銭消費貸借契約（ローン契約）などがあります。
税額は、契約の種類と契約書に記載された金額によって異なります。
各契約書に記載された契約金額が以下の場合にそれぞれかかる印紙税は、
1万円以上～10万円以下 200円（ローン契約、売買契約）
10万円超～50万円以下 400円（ローン契約、売買契約）
50万円超～100万円以下 1000円（ローン契約、売買契約）
100万円超～200万円以下 2000円（ローン契約、売買契約）
200万円超～300万円以下 2000円（ローン契約、売買契約）
300万円超～500万円以下 2000円（ローン契約、売買契約）
500万円超～1000万円以下 1万円（ローン契約、売買契約）
1000万円超～5000万円以下 2万円（ローン契約） 1万5千円（売買契約）
5000万円超～1億円以下 6万円（ローン契約） 4万5千円（売買契約）
以上のようになっています。
国や地方公共団体、その他、税法で非課税団体に指定されている機関との契約書は、印紙税がかかりません
住宅金融公庫から借りた場合も、印紙税は、かかりません。
このほかに、仲介会社と結ぶ媒介契約書、建物の賃貸借契約書は、印紙税がかかりません。
また、電子メールなどでやりとりした電子文書の場合も、印紙税がかかりません。
印紙税とは に関するページです。
贈与税は、住宅ローンの頭金づくりに関係してくる税金です。
例えば、住宅を購入する際に、頭金のために、親にいくらか援助してもらえる際に、その援助資金が一定額を超える場合、贈与税がかかってしまいます。
基礎控除後の課税価格は
110万円～200万円まで 10％（控除なし）
200万円～300万円まで 15％（控除額10万円）
300万円～400万円まで 20％（控除額25万円）
400万円～600万円まで 30％（控除額65万円）
600万円～1000万円まで 40％（控除額 125万円）
1000万円以上 50％（控除額 225万円）
以上のような累進税率で課税されます。
最高税率は、50％と大変高率です。
例えば、1500万円の贈与を受けた場合、470万円も贈与税かかかってしまい、これは贈与額のほぼ3分の１が税金にとられてしまうことを意味します。
これだけ多額の税金が、かかってしまうのでは、資金援助してもらうのも、ためらってしまいますよね。
しかし、住宅を購入する際の資金援助の場合、大幅に贈与税を安くしてもらえる特例があります。
それが、「住宅取得資金贈与の特例（5分5乗方式）」と「相続時精算課税制度」です。
5分5乗方式
親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、550万円まで無税で、それ以上でも1500万円までは特例計算で税額が軽減されるという制度です。
相続時精算課税
将来、相続が発生した時に、贈与した財産と他の財産とを併せて相続税として精算するという制度です。
贈与税は、2500万円までかかりません。（65歳以上の親から20歳以上の子への贈与という制限があります）
つまり、贈与される時には税金がかかりませんが、相続時には税金がかかることもありえる、ということです。
いずれかの特例を選択して、うまく使えば贈与税を節約しながら、無駄のない資金援助を受けることができます。
贈与税とはに関するページです。
モーゲージバンクとは、ローンは貸し出すけれど預金は集めない、いわゆるノンバンクタイプの銀行です。
銀行のように、預金を集めてローンを貸し出すのではなく、住宅ローンを証券化して投資家などから資金を集め、これを住宅ローンとして貸し出すというシステムをとっています。
日本で最初にはじめたのは、ＳＢＩモーゲージ（グッド住宅ローンから社名変更されました）です。
その後、住宅金融公庫が「フラット３５」を発売してから、広く利用されるようになりました。
証券化された住宅ローンの特徴は、全期間固定金利で、しかも比較的金利が低いこと。
公庫の「フラット３５」の場合、投資家は金利リスクを負い、公庫はローン破綻のリスクを負いますが、
公庫のローンを販売する銀行やローンを借りた個人には、仕組み上のリスクはありません。
モーゲージバンクとはに関するページです。
2006年10月現在、「フラット35」を取り扱っている金融機関は、全国で315存在します。
フラット35の金利は、公庫が求める金利に、各金融機関が自行で決めた手数料などを上乗せして販売するので、各金融機関によって様々です。
たとえば、10月の全期間固定金利を見てみますと、
みずほ銀行が3.05％、三井住友銀行が3.17％、東京三菱ＵＦＪ銀行が3.18％、モーゲージバンクの優良住宅ローン（「フラット35」を専門に扱っている会社）は、2.8％、日本住宅ローンは2.78％、ＳＢＩモーゲージは、2.781％。となっています。
この中で、日本住宅ローンは、大手住宅メーカー（積水ハウスやダイワハウスなど）経由でしか申し込めない会社です。
モーゲージバンクは、銀行に比べ、金利が低い場合が多いことが特徴です。
ただし、民間ローンでは無料になる、団体信用生命保険の保険料が別途支払いになっています。
フラット35取り扱い金融機関とは
● 一戸建住宅の場合で７０㎡以上、マンションの場合で３０㎡以上の床面積がある。
● 住宅の耐久性などについて住宅金融公庫が定めた技術基準に適合している
上記の条件にあてはまる場合、一度「フラット35」を検討されてみてはいかがでしょう。
金利上昇時の場合、長期間の固定金利が断然有利であります。
ゼロ金利が解除され、金利が上昇傾向にある今、最長35年間・固定金利で借り入れることが可能な「フラット35」は、
現在最も有利なローンといえるでしょう。
ただし、フラット35の金利は、金融機関によって異なりますので、可能な限り、金利が低く設定されている金融機関を選ぶことが望ましいです。
では、いったいどのような金融機関であればよいのでしょうか。
金利が低い、繰上げ返済の手数料や信用保証料が無料である、知名度が上がってきていることなどを考慮すると、
「ＳＢＩモーゲージ の スーパー フラット35」は、かなり有力な候補としてご紹介できると思います。
さらに、「スーパー フラット35 プラスα」という商品があることも魅力です。
通常、「フラット35」を利用する場合には全体の80％までしか融資を受ける事ができません。
しかし、「スーパー フラット35 プラスα」を使うことで、足りない資金の融資も受ける事が可能になるのです。
総合的に判断すると、「ＳＢＩモーゲージ の スーパー フラット35 」がかなり頼もしい住宅ローンだといえると思います。
特に、金利の低さは、大変魅力的です。
フラット35 おすすめ商品とはに関するページです。
実際に借り換えを検討する場合、
「返済金額軽減型」と「期間短縮型」の、いったいどちらを選べばよいのでしょう？
それぞれのメリット、デメリットについてご紹介しますと、
返済金額軽減型のメリットは、
毎月の返済額と総返済額が減らせるという点です。
デメリットとして、期間短縮型と比べると総返済額は多めになってしまうことが挙げられます。
期間短縮型のメリットは、
なんといっても、総返済額を大幅に減らせることです。
デメリットとして、毎月の返済額が増えてしまうことが挙げられます。
しかしながら、
返済金額軽減型と期間短縮型のどちらを選んでも、総返済額を減らすことができます。
このことは、借り換えの最大の魅力といえるでしょう。
返済金額軽減型を選べば、毎月の返済額は減らせますが、期間短縮型に比べて総返済額は多くなります。
それに対して、期間短縮型を選べば、毎月の返済額は増えてしまうこともありますが、総返済額では返済金額軽減型に比べて少なくなります。
どちらを選ぶかは、ご自分のライフプランと借り換えた後の返済額を照らし合わせて、どちらが自分に適しているか判断して決定することが望ましいです。
たとえば、毎月の返済額に負担を感じる場合や、毎月の返済額を減らしてゆとりを持ちたい場合なら、毎月の返済額の負担が軽くなる「返済金額軽減型」が適していると思います。
また、家計に余裕があって、早く返済を終えたいという場合、「期間短縮型」を選ばれるとよいと思います。
「返済金額軽減型」VS「期間短縮型」とはに関するページです。
返済期間短縮型は、新しい住宅ローンに借り換えた際、
当初の住宅ローンの残存期間よりも短い期間で組み直す方法です。
5年後に固定金利3％の「期間短縮型」に借り替えた場合、どのような効果が得られるのでしょうか？
返済期間を22年（3年短縮）と20年（5年短縮）のそれぞれの場合について、
固定金利5％、借入額3,000万円、借入期間30年、元利均等払い（ボーナス返済なし）の
住宅ローンを例に挙げ試算してみましょう
当初ローン（借り替えずそのまま返済を続けた場合）
毎月の返済額は、 161,046円
年間の返済額は、 1,932,552円
総返済額は、 57,976,560円
と、なります。
5年後に固定金利3％・返済期間22年（3年短縮）で借り替えた場合
毎月の返済額は、 142,680円（当初ローン比▲18,366円）
年間の返済額は、 1,712,160円（当初ローン比▲220,392円 ）
総返済額は、 47,330,280円（当初ローン比▲10,646,280円 ）
と、なります。
5年後に固定金利3％・返済期間20年（5年短縮）で借り替えた場合
毎月の返済額は、152,791円（当初ローン比▲8,255円）
年間の返済額は、 1,833,492円（当初ローン比▲99,060円 ）
総返済額は、46,332,600円(当初ローン比▲11,643,960円）
と、なります。
以上のことから、返済期間を短縮した場合、毎月の返済額が増えてしまうこともありますが、
総返済額では、どちらの場合も大きく減らせることは明らかです。
また、同じ金利の場合、
返済期間を短縮すればするほど、高い効果を得られることがわかります。
「期間短縮型」の場合、ローン金利の差が大きければ大きいほど、また返済期間を短縮すればするほど高い効果を得ることができます。
参考までに、数値を入力するだけで、借り換えのシュミレーションができるページをご紹介しておきますね。
新生銀行
http://www.shinseibank.com/powerflex/housing/simulation/karikae1.html
みずほ銀行
http://www.mizuhobank.co.jp/cgi-bin/loan/refinance.cgi
借り換えシュミレーション 期間短縮型の場合に関するページです。
前回、ご紹介しましたように、返済額軽減型は、新しい住宅ローンに借り換えた際、
当初の住宅ローンの残存期間と同じ期間で組み直す方法です。
では、固定金利4％のローンを、「返済額軽減型」で、
固定金利3％のローンに
借り換えた場合、いったいどれくらいの効果を得ることができるのか、
固定金利4％、借入額3,000万円、借入期間30年、元利均等払い（ボーナス返済なし）の
住宅ローンを例に挙げ試算してみましょう。
当初ローン（借り換えをせずにそのままローンを続けた場合）
毎月の返済額は、 143,224円
年間の返済額は、 1718,688円
30年間の総返済額 は、51,560,640円
になります。
5年後に固定金利3％・返済期間25年で借り替えた場合
毎月の返済額は、128，653円（当初ローン比▲14,571円)
年間の返済額は、1,543,836円（当初ローン比▲174,852円）
総返済額は、42,189,340円（当初ローン比▲4,371,300円)
になります。
10年後に固定金利3%・返済期間20年で借り替えた場合
毎月の返済額 135,321円（当初ローン比▲25,725円）
年間の返済額 1,623,852円（当初ローン比▲308,700円 ）
総返済額 51,802,560円（当初ローン比▲6,174,000円）
になります。
以上のことから、途中で金利の低いローンに借り換えることによって、総返済額を大きく減らせることが分かります。
また、当初のローン金利と新しく借り換えたローン金利の差が大きければ大きいほど、借り換えの効果が大きくなります。
さらに、借り換え時期が早ければ早いほど、効果が大きくなります。
「返済額軽減型」の場合、ローン金利の差が大きければ大きいほど、また、借り換えの時期が早ければ早いほど、高い効果が得られます。
借り換えシュミレーション 返済額軽減型の場合に関するページです。
「借り換え」には、大きく分けて2つの方法があります。
それは
「返済額軽減型」と「返済期間短縮型」です。
返済額軽減型
新しい住宅ローンに借り換えたときに、当初の住宅ローンの残存期間と同じ期間で組み直す方法です。
返済期間短縮型
新しい住宅ローンに借り換えたときに、当初の住宅ローンの残存期間よりも短い期間で組み直す方法です。
では、それぞれの方法で借り換えた場合、どれくらいの効果があるのでしょうか？
次回で、借入額３，０００万円、借入期間３０年、元利均等払い（ボーナス返済なし）、金利4％の住宅ローンのケースで検証してみましょう。
借り換えの方法とは？に関するページです。
それではいったいどのような場合に、借り換えをするとお得になるのでしょうか？
一般的には、ローン残高1000万円以上、返済残期間10年以上、借り換え前と借り換後の金利差1％以上が目安となっているようです。
返済期間や残高によっては、借り替えても返済額がさほど減らず、借り換えに伴う諸費用の方が高くついてしまい、かえって損になる場合もあります
既に組んでいる住宅ローンの内容にもよりますが、たとえば住宅ローンの残高が１，０００万円以下であっても、金利差が2％以上ある時などは、借り換えが有効となる場合もあります。
借り換えをしたらどれくらいメリットがあるのか、シミュレーションしてみてはいかがでしょう。
シミュレーション・プログラムを無料で提供しているサイトも多いので参考にされるとよいでしょう。
借り換えの目安とはに関するページです。
借り換えは、今まで借りていたローンを一括で返済し、新たにローンを組むというシステムです。
1990年代のいわゆるバブル期に、長期固定の住宅ローンを借りた場合、住宅ローンの金利が5～6％ということも珍しくありません。
これらのローンは、現在と比べて、金利水準が高いため、高い利息を支払っていることになります。
金利水準が低い今なら、借り換えは、大変有効な方法といえるでしょう。
すなわち、毎月の返済額を減らせるので家計収支が改善できますし、利息の支払いも減るので、ローンの総返済額を減らせます。
ここでは、「借り換え」についての基本ポイントをご紹介しましょう。
● .借り換えのパターン
大きく以下の2つのパターンに分けることができます。
1 住宅金融公庫や年金融資などの公的融資 から 銀行などの民間住宅ローンに借り換える場合
2 民間住宅ローン → 民間住宅ローン
民間から、公的融資への借り換えは、できません。
●. 借り換えにかかる諸費用
基本的には新規の申込みの際と同じように、借り換えのための諸費用がいろいろと必要になってきます。
必要な諸費用は以下のようになります。
1 借り換え前のローンの抵当権抹消費用
2 登録免許税（（借り換え後のローンの抵当権設定費用、税額は、債権金額の1000分の4）
3 司法書士手数料（通常、設定する債権金額により変動します）
4 ローンの保証料、事務手数料
5 印紙税
6 火災保険料
があります。
諸費用の総額は、ローンの残債や各金融機関ごとによって異なります
（借り換えするローンの残高が1,000万円あった場合、20～30万円程度必要になります。）
借り換えの基本ポイントとはに関するページです。
返済方法が変更できる
公庫融資では、リストラなどで返済が厳しくなった場合に、最長15年返済期間を延長できます。
返済期間を延長することにより、毎月の返済額が少なくなり、支払いが楽になるので、返済が可能になる場合があります。
実際に、返済方法の変更を行っている人は何万人もいるようです。
フラット35では、公庫融資と同じように返済方法の変更ができます。
万一の場合に、返済方法の変更が可能であることは、大変心強いメリット
であるといえるでしょう。
フラット35 メリットその5に関するページです。
前回でご紹介した
金利が低い代わりに、融資額に比例して手数料が高くなる「Aタイプ」と
融資手数料が一定である「Bタイプ」とでは、実際どちらのタイプが有利なのでしょう？
ポイントは、返済期間にあります。
「Aタイプ」の場合、返済期間が短いと、あまり有利にはなりません。
融資手数料は返済期間に関わらず一定なので、返済期間が短いと金利面で有利になる期間が短くなる分、得をする割合も小さくなってしまうからです。
返済期間が長く、借り入れ時に多額の手数料を払える場合は、「Aタイプ」の利用をオススメできます。
「Aタイプ」は、金利が低い分、「Bタイプ」より、毎月の返済額を抑えることができますし、返済額をBタイプと同じにした場合、返済期間を短くすることもできます。
金融機関の中には、当初10年間と11年目以降で金利が異なる段階金利のタイプを扱っているところもあります。当初10年間の金利が低めに設定されているので、短期で返済できる場合は、検討なさってみてください。
また、金融機関によっては、フラット35についても金利優遇キャンペーンを行なっている例があります。
金利と手数料の両方をしっかりと吟味し、ベストの金融機関を選びましょう。
フラット35 比較のためのポイント その3に関するページです。
フラット35の場合も、通常の住宅ローンと同じで、金利が低い金融機関で借りるのがベストではありますが、
単純に金利だけで比べればよいというわけではないようです。
それは、フラット35は、金融機関によって融資手数料が大きく異なるためのようです。
同じ金額を借り入れた場合でも、（金利＋手数料）に差が出てしまいます。
従来の銀行ローンの場合、融資手数料は融資金額にかかわらず、通常1件につき3万円～5万円程度かかります。
これに対して、フラット35は、0～10万円程度、と幅がかなり開いています。
さらに、「融資額×○％」といった具合に、融資額に一定の割合をかけて手数料を出すタイプのものもあります。このタイプは、融資額が多くなるほど手数料も増えてしまいますので、手数料を固定しているタイプよりも、一般的に金利が低くなっているようです。
仮にここで、金利が低い代わりに、融資額に比例して手数料が高くなるタイプをAタイプ、融資手数料が一定であるタイプをBタイプとしますと、
フラット35では「Bタイプ」を扱っている金融機関が圧倒的に多数を占めているようです。また、「Aタイプ」を採用している金融機関でも、「Bタイプ」も並行して扱っている例が多いようです
フラット35 比較のためのポイントとは その2に関するページです。
フラット35は、平成19年に廃止される住宅金融公庫に変わる長期固定金利の住宅ローンとして、定着しつつあります。
しかし、名前こそ「フラット35」に統一されてはいますが、金利、融資条件など、扱う金融機関によって実に様々で、いろいろ迷われてしまうこともあると思います。
そこで
何をどう比較すればよいかのポイントについてご紹介してゆきたいと思います。
フラット35の金利は、毎月見直されています。
金利は、公庫が投資家に支払う利息に、証券化の費用を上乗せしたレートを提示し、各金融機関が独自のコストなどを上乗せして決定されます。
金利は、金融機関によってバラツキがありますが、2006年10月現在の標準金利は、2.780％～3.580％（段階金利を除いています。平均金利は3.093％）となっています。
フラット35は、銀行や信用金庫などの金融機関をはじめ、複数のハウスメーカーなどがフラット35のために設立したローン会社で幅広く扱われています。
ですが、それぞれ自行のローンも扱っており、フラット35への力の入れ具合は、各金融機関によって差があります。
乗り気なところほど、フラット35の金利を低く設定していると考えてよいと思います。
また、長期固定型の人気が上昇していることもあり、フラット35の競合ともいえる長期固定型のローンの方に力を注いでいる例も増えているようです。
フラット35 比較のためのポイントとはに関するページです。
住宅ローンは、すぐに融資が行われるわけではありません。
金融機関に住宅ローンを申し込んでから、融資が実行されるまでに、少なくとも数日～数十日は必要になってきます。
つなぎ融資とは、物件の引渡しまでに融資が間に合わず、引渡しまでの間の資金を別の金融機関から借り入れることなのです。
つなぎ融資を受けると、手数料（印紙代）、借入期間の利息などが発生してしまい、その分出費が増えてしまいます。印鑑証明や住民票も必要になり何かと煩わしいです。
特にフラット35を利用する場合、融資実行日が固定されているので（例えば、5日、20日など）、タイミングが合わないと「つなぎ融資」が発生する可能性があります。
つなぎ融資による出費をまとめると、以下のようになります。
融資申込みの印紙代（借入額によって異なります。）
融資期間の利息
印鑑証明、住民票
振り込み手数料
つなぎ融資（元金均等払いの場合）の利息は、
融資額 x つなぎ融資金利 x 日割り で計算できます。
この、つなぎ融資利息に、さらに印紙代（ 20,000円ほど）かかります。つなぎ日数が増えれば増えるほど出費がかさむことになります。
このように無駄な出費がかさんでしまうつなぎ融資は、なるべく避けたいものです。
回避対策としては、
● 早めに融資を実行できるようにする
やはり早めに住宅ローンを申込み、契約してしまうことに尽きます。（特に現在は、フラット35の申込みが承認されるまでの期間が不明確なので、日数の計算ができません。 ）
● 融資実行日を確認する
フラット35の場合、融資実行日決まっています。金融機関によっては月に１回だったり数回だったりという場合があります。そのため、契約が済んでいても、融資を受けられないため。、その間「つなぎ融資」を受けなければならないという事態が発生します。
融資実行日が多い金融機関を選ぶようにすると、こういった事態は、回避されやすいので、事前に金融機関に融資実行日を確認しておくことが必要です。
● 引渡し日を遅らせる
物件の引渡し日を遅らせて、融資が決まるまで、待ってもらえるように交渉してみましょう。
● つなぎ融資分を不動産会社に負担してもらう
つなぎ融資の回避はあきらめて、つなぎ融資分の費用を不動産会社に負担してもらうように交渉してみましょう。
などなどです。ぜひ参考になさってみてください。
つなぎ融資についてに関するページです。
フラット35 と 民間金融機関の住宅ローンには、いったいどのような違いがあるのでしょうか？
いくつかの項目について、その違いをご紹介したいと思います。
● 資金用途
フラット35は、マイホーム購入のみにしか利用できませんが、民間住宅ローンは、マイホーム購入以外（リフォームなど）にも対応してもらえます。
● 金利
フラット35は、全期間固定金利（借入時の金利が完済まで一定）なのに対し、民間住宅ローンは、 変動金利または一定期間固定金利選択型が用意されていて、定期的に金利が見直されます。
● 融資実行時の金利が適用される という点は、とちらも同じです
● 返済額
フラット35は、 完済まで返済額は一定です。民間住宅ローンは、 返済期間中、金利の見直しがあるので返済額の増加や減少が起こります。
● 借入可能金額
フラット35は、物件価格の8割までですが、民間住宅ローンは、 条件次第で8割以上も可能です。
● 信用会社の保証
フラット35は不要ですが、民間住宅ローンは、信用保証会社の保証が必要です。
● 住宅ローンの借り換え
フラット35は、対応していませんが、民間住宅ローンは、対応しています。
● 保証料
フラット35は無料 ですが、 民間住宅ローンは、各金融機関により異なりますが、通常50～70万円程度必要です。
● 団体信用生命保険料
フラット35は、任意加入（加入した場合、保険料は初年度約8.5万円 程かかります）。民間住宅ローンは、加入必須です（保険料は無料）
● 火災保険
フラット35は、加入必須です（公庫の特約火災保険への加入は不可）が、民間住宅ローンは、 ほとんどの金融機関が任意加入です。
● 抵当権設定登記
フラット35は、無料ですが、民間住宅ローンは、 約12万円かかります。
● 繰上げ返済手数料
フラット35は、無料ですが、民間住宅ローンは、数千円～数万円かかります（金融機関によってバラツキあり）
※費用金額は借入金額3000万円、35年返済、元利金等返済の場合を目安 にして計算してあります。
フラット35ＶＳ民間住宅ローンとはに関するページです。
フラット35 メリットその１～その4でご紹介したように、フラット35は、何かと魅力的な商品ですが、メリットばかりではありません。
光あるところに影があり、表があるところに裏があるように、メリットあるところにもデメリットがあります。
やはりデメリットも、見過ごすわけにはいきません。
というわけで、ここでいくつかのデメリットをご紹介したいと思います。
フラット35のデメリット
● 借入までに時間がかかる
フラット３５を申込んだ後、住宅金融公庫から承認をもらうまでに一定の期間（2週間～１ヵ月と金融機関によって様々です）を要します。すぐには貸してもらえないのです。審査の結果、承認されず借入できなくなる場合もあります。
不動産屋によっては、公庫に借入の承認をもらえないと、手続きが先に進まず入居がどんどんのび延びることになってしまいます。
● 融資実行時の金利が適用される
申込みの際の金利が安くても、実行時に金利が上がってしまったら、上がってしまった方の金利で借りなければならなくなります。注文住宅など、融資の実行までに半年くらい要する場合、金利を予想するのが難しくなります。
● 団体信用保険が別途必要
銀行ローンであれば、団体信用保険が組み込まれていることが多いのですが、フラット35は別途加入しなければなりません。毎年一回の年度毎更新で、支払額は、借入残高に対して1,000万あたり28,300円となっています。残高が減れば保険料も下がります。
● 所得による融資制限がある
所得によって融資額に制限が設けられています。取得が低ければ融資限度額も低くなってしまいます。（夫婦で購入する場合、夫婦の収入を合算（収入合算）することで融資限度額を上げることが可能です）
● 借入条件が設けられている
借入するには、所得の条件、融資額の条件、建物の条件といろいろ条件が設けられています。しかし条件は緩和傾向にあります。例えば、以前は都市機構などの「買戻し権」が設定されているとフラット３５が利用できませんでしたが、現在は融資可能となっています。
● 繰上返済の最低額が100万円以上
繰上返済できる最低額が「100万円以上」となっているため、100万円以上貯蓄してからでないと繰上返済できません。（ちなみに銀行ローンには１万円から繰上返済可能なものもあります）
少額でも早く繰上返済すればその分利息を減らすことができますが、フラット35の場合、100万円以上貯蓄するまで繰上返済時期が遅れてしまうので、その分若干利息が増えてしまいます。
● 借り換えには使えない
新規物件の購入専用ローンのため、既に住宅ローンを借りている場合の借り換えローンとしては利用できません。
● 融資は、建築、購入資金の8割まで
「フラット35」は、建設・購入費の８割までしか融資されませんので、残りは自己資金か、併せ貸しをしてくれる民間金融機関を探す必要があります。（ただし、平成18年6月からは、財形住宅融資と併用すれば、フラット35を8割借り、残りを財形融資で、という方法がとれるようになりました。）
また、金融機関によっては、独自商品よりも利幅が少ないという理由で、フラット35にあまり乗り気でないところもあるようです。（乗り気なところほど、金利が低くなります）
フラット35 デメリットとはに関するページです。
独自の基準での住宅の質を確保
住宅金融公庫では、住宅の断熱・耐久性などについて独自の技術基準を定め、物件検査が行われています。併せて建築基準法に基づく検査済証が交付されていることの確認も行われていて、住宅の質が確保されています。
技術基準の項目（新築住宅）
住宅の規模・企画
耐熱性
耐久性
維持管理
などに関する基準が定められています。
物件検査（新築住宅）
公庫が定める独自の技術基準に適合する住宅であることを確認するために
設計検査 現場検査 などの検査が行われています。
フラット35 メリットその4に関するページです。
保証料0円、繰上返済手数料0円
通常の住宅ローンでは必要にある保証料が不要です。（保証人も不要）。
例えば、2,500万円を35年返済で借り入れた場合
通常の住宅ローンでは、保証料として50万円程度必要になるようなのですが、それがなんと0円になります。
さらに登録免許税（約2万5千円）も不要になります。
抵当権設定登記時の登録免許税も不要です。
繰上返済を行う際の手数料も、一切かかりません。
（ただし、一部繰上返済の場合、繰上返済日は毎月の返済日、返済できる額は100万円からとなるようです）
フラット35 メリットその3に関するページです。
最高8,000万円の融資額
フラット35の融資額は、100万円～8,000万円で、建設費や購入価額（税込み）の80％まで利用できます。
地域や住宅の構造・規模による制限はありません。
申込前2年以内に取得した土地の購入費用も、住宅建設費用と併せての借入れが可能です。
土地が借地の場合も利用できます。
フラット35は、住宅を建設する場合にも購入する場合にも十分な融資を受けられます。
フラット35 メリットその2に関するページです。
メリットその１ 最長35年の長期固定金利
「フラット３５」は最長35年の全期間固定金利なので、借入れ時に返済終了までの返済額が確定し、返済途中で金利が変わりません。
借入時に毎回の返済額が確定しているので、計画的な返済を行うことができ、安心です。
低金利時に借りると、将来にわたり低金利に基づく返済額を確定できます
また、フラット３５には、全期間を通じて同じ金利のタイプのものの他に、返済期間が10年経過した時点で金利が変更される「段階金利」の固定金利型商品もあります。
フラット35 メリットその１とはに関するページです。
フラット35は、住宅金融公庫と民間金融機関が提携している長期固定金利の型の住宅ローンのことです。
以前は、｢証券化ローン｣、｢新型住宅ローン｣、「公庫買取型ローン」、「公庫提携ローン」と様々な名称で呼ばれていましが、公募により、9,703通の中から「フラット35」に決定し、平成17年1月1日から使用されるようになりました。
これは、最長35年間、全期間固定金利、安心の住宅ローン、という3つの特徴を反映する名称として、「平ら」を意味する英語「flat」、「安定し、先を見通せる」ことをイメージできる「フラット」と、「最長35年間」からとり、「フラット35」に決められたようです。
フラット35の最大の特徴は、なんといっても最長35年間借入をした時の金利が完済まで適用される全期間固定金利型であるということです。
これから住宅ローン金利が上昇すると心配される中、一度借り入れたら金利が全く変わらないタイプの住宅ローン「フラット35」は、安心を優先する消費者にとっても大変魅力的な商品で、人気も上昇しつつあります。
フラット35とはに関するページです。
住宅ローンの返済は、長期間に渡るものなので、死亡や高度障害に備える団体信用生命保険（団信）のほかにも、リスクに備える保険が用意されています。
加入が義務付けられているものは、購入時の諸費用として保険料を用意しておく必要がありますし、任意加入のものでも、加入を希望した場合、保険料が必要になります。
火災保険は、ローン借り入れの際に義務付けられている保険です。購入した物件は金融機関の担保になるので、担保価値を保つためにも火災保険に加入する必要が出てくるわけです。
保険料は、地域や建物の構造、広さなどによって様々ですが、公庫利用者は公庫の特約火災保険に加入することができ、一般的な火災保険より50％程ほど、保険料（特約料）がお安くなっています。
フラット35の借り入れの場合、公庫特約火災保険への加入はできません。
また公庫では何らかの理由がない限りは、地震保険にも加入することになります。
地震保険は５年契約で更新が可能。公庫特約の地震保険は、一般的な地震保険より割安になっています。
地震保険は公庫以外の金融機関では任意加入です。
住宅ローンに関する保険とはに関するページです。
団体信用生命保険（略称「団信」）
借りた人が死亡、または高度障害に陥った場合に、以後の返済が免除（保険金で相殺）される保険です。いわば安心料ですね。
公庫やフラット35では、任意加入となっていますが、大部分の人が加入しています。
民間ローンでは、団信に加入できることが融資条件になっています。（健康状態によって加入できない場合は、融資そのものが受けられません。 ）
団信の保険料の目安は、借入額の0.3％程度。公庫やフラット35では、借りる人が負担することになっており、フラット35では公庫特約の保険に加入できます。
保険料は、毎年１回の年払いです。民間融資では、多くの場合、保険料が金利に含まれていますが、別途必要な金融機関もありますので、確認してみてくださいね。
ローン保証料が必要か、団体信用生命保険の保険料が金利に含まれているかによって、ローンの諸費用は大きく変わってきます。
いくら金利が低くても諸費用を考え合わせると、それほどおトクではなくなるという場合もありますので、金利だけでなく、諸費用分も含めて比較することが大切です。
ローン保証料
何らかの事情により返済が滞った場合、保証会社に返済を肩代わりしてもらうためにかかる費用です。
ただし、あくまで一時的に肩代わりしてもらえるだけで、その後は保証会社に返済しなければいけませんので、借りる人にとって、たいしたメリットはないといっていいでしょう。
金融機関によっては保証料が不要になる場合もあるほか、フラット35の場合、保証料は不要です。公庫では金利に保証料が含まれています（2005年４月以降の申し込み分から）
保証料の金額は、借入額や返済期間によって異なります。
例えば、ある銀行の場合、30年返済で、借入額1000万円あたり19万1370円となっており、3000万円を30年返済で借りれば約57万円になります。なかなかのお値段になりますね。
保証料は、借入時に一括払いするのが一般的ですが、金融機関によっては、毎回の返済額に保証料を上乗せして支払えるところもあります。自己資金が少ない場合にはありがたいですが、トータルしてみた場合、一括払いの方がおトクになっています。
住宅ローンにかかる諸費用 ローン保証料に関するページです。
住宅ローンを利用した場合、金利以外にも様々な諸費用が必要になってきます。
どのような費用が必要なのか？ 調べたことを、順番にご紹介してゆきますね＾＾
事務手数料
事務手数料は、金融機関に支払うもので、公庫の場合、物件のタイプによって金額が異なります。（新築マンションや新築一戸建てで3万8510円（税込み）中古住宅で3万6380円（税込み）程度となっています。）
民間ローンでは、１件当たり消費税込みで3万1500円または5万2500円という設定が多いようです。
フラット35の場合も同様に、１件当たり3万1500円（税込み）または5万2500円（税込み）という設定が多いのですが、中には無料になったり、1万円台になるなどの安くなる場合や、6万3000円（税込み）、7万3500円（税込み）、10万5000円（税込み）などのように通常より高くなってしまう場合があり、金融機関によって金額が大きく異なります。
民間ローンやフラット35については、融資1件当たりで固定した事務手数料のほかに、「融資額の○○％」というように、金額に比例して増えるタイプもあります。
また、金融機関によっては、事務手数料の支払い額に応じて、金利が安くなるローンも出てきています。
手数料は『融資額の○％』という形で設定されており、手数料率に応じて適用される金利が決まる仕組みになっています。
手数料とはいっても、先々に負担する金利の一部を前払いするという感覚で、前払いすれば金利が割り引きになるというふうに考えればよいでしょう。
前払いする（手数料を支払う）方が、トータルの負担額が、おトクになりますので、自己資金に余裕がある場合は検討されてみてもよいかもしれませんね。
住宅ローンにかかる諸費用に関するページです。
親子リレー返済とは、文字通り、親の債務を、将来子供が引き継ぐ方法で、公庫やいくつかの民間金融機関で取り扱われています。
たとえば公庫では、親子リレー返済なら70歳以上の人でも申し込むことが可能で、後継者の年齢によって返済期間を決めることができます。
民間金融機関では、通常75～80歳未満で完済する必要がありますが、親子リレー返済なら高齢でも最長35年返済が可能です。（また、親子や夫婦など家族で債務を分担して借入額を増やすことができる家族ペア返済という方法もあります。）
60歳未満の親が子と親子リレー返済をする場合、どちらでも団体信用生命保険に加入できます。
ただし、団体信用保険の脱退年齢は、80歳ですので、親が加入しても、80歳を超えれば団信の制度はなくなります。
また、親子リレー返済で、子供が連帯債務者となっている場合、子供が別居して独立してマイホームを作りたい時に、公庫融資は利用できなくなります。
※ワンポイント用語解説 団体信用保険とは?
団体信用生命保険（通称「団信」）は、債務者が、住宅ローンの返済途中で死亡あるいは高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払う制度です。
もし加入していない場合に、債務者に万一のことが起こったら、残された家族が、債務を背負わなければなりません。マイホームに安心して住み続けるために、団信は欠かせませんね。
親子リレー返済とはに関するページです。
各金融機関独自のユニークな返済方法も用意されています。
例えば、みずほ銀行の返済額指定サービスは、返済額を最長5年、減額または増額できる、というサービスです。
返済額を減額すると、返済が遅れて利息負担が増えますので、なるべくなら利用しない方が望ましいのですが、返済が一時的に苦しくなる場合など、いざという時に減額できるというメリットがあります。
逆に返済額を増額したばあい、増額した分が全て元金の返済に充てられるので、毎月、繰り上げ返済をしているのと同様の効果を得ることができます。
例えば、お子さんの教育費がかさんだり、生活費にゆとりがない時期だけ返済額を減額し、逆に資金的に余裕ができ時に、増額することも可能です。
このサービスを上手に使って返済額を増額すれば、低金利のうちにローンを早めに減らすことができます。
返済期間を短く組んだ場合も同様の効果が得られますが、一度短期で組んでしまうと、後から返済期間を延ばすのは難しくなります。
それに対して、返済額指定サービスの場合、返済期間を変えずに返済額を増額できるので、指定期間が終われば通常の返済額に戻すこともできます。
返済額指定サービスとはに関するページです。
返済方法には、元利均等返済、元金均等返済、ボーナス併用返済のほかにも、様々なバリエーションが用意されています。
たとえば、一部の都市銀行などの金融機関で扱われているのが、当初1年間の元金据え置き返済という返済方法です。
元金据え置き返済とは、元金の返済をせず、利息だけを返済していくというものです。
通常、返済額には元金と利息が含まれていますが、元金据え置き返済の場合に返済するのは利息だけですので、返済額が軽減されます。
例えば、3000万円を金利3％・30年返済で借り入れた場合、
当初１年間を元金据え置き返済とした場合、1年目の返済月額は７万5000円。ちなみに、元利金等返済の場合の返済月額は、12万6481円ですので、通常の返済より5万円以上軽減されます。
ただし、元金据え置き返済の場合、返済しても元金は減りませんから、利息が減らないので、1年間は残債額が変わらないです。
通常の返済の場合、1年後の残債は63万円減って2937万円になります。
しかし、元金据え置き返済の場合、1年経過しても、残債額は3000万円のままです。
返済期間が延びるわけではありませんから、残りの期間は通常より返済負担が重くなってしまいます。。総返済額も元金据え置き返済のほうが多くなります。
固定金利選択型や変動型などの金利上昇リスクがある場合、残債が多いほど金利上昇に伴い返済額の増え幅も広くなります。
では、元金据え置き返済は、いったいどのような場合に活用されるのでしょうか？
例えば、マイホームに入居した当初は、家具の購入や住宅環境の整備など、何かとお金がかかります。また、預貯金を頭金に充ててしまったりして、手持ち資金が乏しくなりがりです。そこで、当初１年間の返済額を少なくしくした分を、こうした生活を整えるための資金に充てたい場合に、元金据え置き返済方法が有効になるのです。
また、まさかの災害に遭ってしまった時の当座の住宅再生などのために活用される場合や返済中に、リストラや倒産、失業などで、返済が苦しくなった場合、一時的な救済措置として元金据え置き返済が認められるケースもあるようです。
いずれにしても、元金据え置きでは元金の返済が進みませんから、特に上記のような、やむをえない事情がある場合以外には、あまり積極的にはオススメできない方法といえるでしょう。
元金据え置き返済方法とはに関するページです。
前述したように、ボーナス返済に頼りすぎるのは危険ですが、ボーナス併用返済を上手に活用する方法もあります。
前回ご紹介した例（借入金3000万円、金利3％）では、毎月返済のみの場合も、ボーナス併用の場合も同じ、返済期間を30年と同じにして計算したのですが、これが、返済期間を変えて試算した場合は、以下のようになります。
例えば、3000万円のうち、1割をボーナス返済に回したとして、
返済月額を毎月返済のみの場合と同程度（12万6481円）にすると、返済期間は26年に短縮されます。ちなみに、ボーナス返済の額は8万3498円です。
このように、ボーナス併用返済を利用することにより、返済期間を4年短縮することができます。
返済期間が短いほど利息負担は軽減されるので、毎月返済のみ(返済期間30年)に比べて227万円以上総返済額を減らせることになるわけです。
ボーナス併用返済はやっぱり不安、という場合は、ボーナス併用するつもりで貯蓄をし、繰り上げ返済で返済期間の短縮を図る、という方法もあるようです。
ボーナス併用返済 上手な利用法とはに関するページです。
住宅ローンの返済方法には、元利金等返済や元金均等返済のほかに、ボーナス併用返済があります。
ボーナス併用返済とは、毎月の返済に加えてボーナス月に、毎月の返済分とボーナス返済分の合計額を返済する方法です。
多くの金融機関では、ボーナス返済できる分を借入額の50％まで、一部金融機関では40％までに制限しています。
新築マンションの広告などでは、月々の返済額を少なく見せるために、ボーナス返済分を小さく表示している場合があります。
毎月の返済月額とボーナス返済額の関係がどうなっているのか、しっかり把握しておきましょう。
例えば、3000万円を金利3％、30年返済で借り入れた場合、毎月返済のみなら返済月額は12万6481円になります。
借入額の2割をボーナス返済にすると、返済月額は10万1184円となり、毎月の負担は2万5000円以上軽くなります。
そのかわりに、ボーナス月は、毎月の返済に加えて15万2360円を返済する必要があります。
総返済額を比べると、毎月返済のみの場合が約4553万円なのに対し、2割をボーナス返済にした場合は、約4557万円となります。毎月返済のみの方、約4万円おトクになるのです。
ボーナス返済の場合、6カ月分を後払いするような仕組みになるためで、ボーナス返済の割合が高くなるほど、総返済額は多くなります。
また、ボーナスは業績などに左右される不安定な収入ですから、ボーナスに頼り過ぎるのは危険です。
最近の傾向としては、ここ数年の景気低迷の影響もあり、ボーナス併用返済をせず、毎月返済のみにしている人が増えているようです。
ボーナス併用返済についてに関するページです。
元利均等は、毎回の返済額が一定ですので、返済計画が立てやすく、家計が安定しやすい、元金均等に比べ、当初の返済負担が抑えられる、などのメリットがあります。
元金均等は、当初の返済負担が大きくくなりますが、次第に返済額が減っていくため、あとあとラクになります。
利息負担について比較してみますと、
例えば、3000万円を金利3％、30年返済で借り入れた場合、元利均等なら利息の総額は約1553万円になります。
これに対し、元金均等では約1354万円になります。
元金均等のほうが、約200万円ほど利息が少なくなるわけです。
ただし、元金均等は、当初の返済負担が大きいという難点があります。
次第に減っていくとはいえ、元利均等返済した場合の返済額を下回るまでには、相当の年数がかかってしまいます。また返済負担が大きい時期も長く続きます。
3000万円を金利3％、30年返済で借り入れた場合、元利均等の返済額を下回るのは154回目（12年10ヶ月後）になります。
仮に、教育費がかさむ時期などに、ちょうどよいタイミングで、返済額の負担が軽減される時期が来る場合などには、元金均等返済は大変有効です。
しかし、共働き家庭で、今はたくさん返せるけれど、途中で奥さんの出産・育児などで、奥さんの収入が見込めなくなった場合、安易に元金均等を選ぶと、返済負担が重い時期が長引くため、返済が厳しくなることも考えられます。
このような場合は、元利均等返済にし、収入が多い時期に繰り上げ返済などを行なうことで利息負担を抑える方法が安心かもしれません。
。
元利均等返済と元金均等返済 それぞれのメリット、デメリットに関するページです。
元利均等返済とは、
毎月の返済額（元金＋利息）が一定している返済方法です。
返済額は、最後まで変わりません。
（実際には金利の見直しと共に5年に1度返済額の見直しが行われます。）
元金返済部分は返済開始当初の金額は少なく、返済が進むにつれて多くなります。
これに対し、利息部分は、返済開始当初は金額が多く、返済が進むにつれて金額が少
なくなります。
毎月の返済額が同金額であるため、長期に渡る資金計画が立てやすくなりますが、
返済総額が多くなってしまうという難点があります。
購入までの流れ（新築住宅購入の場合）
１ 予算を立てる(資金計画）
用意できる頭金、無理のない借入額を算出し、購入価格の目安を立てます。
先にしっかりとした予算を立てておけば、無理のない価格での購入が可能になります。
2 物件を検討する
予算に合わせて、物件を探します。エリア、間取り・プランなど、物件に求める条件を、家族で話し合うなどして、優先順位をつけて整理していきましょう。
3 購入の申し込みをする
これぞという物件が見つかったら、購入の申し込みをします。
ここで、購入の意思証明のための、申込証拠金（10万円程度です）が必要となってきます。
4 重要事項の説明を受ける
不動産会社から、物件に関する法的な制限や契約の詳細などに関する「重要事項の説明」を受け、購入を決定するかどうか、最終的な判断を下します。
5、売買契約を結ぶ
正式に売買契約を結びます。ここで頭金の一部を手付金として支払います。
手付金は、価格の10～20％が一般的です。（売り主が不動産会社なら20％が上限）。10％（未完成の場合は５％）を超える場合、また1000万円を超える場合は手付金保全措置がとられます。
諸費用として、契約書に貼る印紙代が必要になってきます。印紙代は、取引価格によって変わります。（4000万円の物件で1万5000円 ）
6 住宅ローンの申し込みする
借入額、返済期間などを決め、各金融機関に申し込みます。
不動産会社によって異なりますが、通常、ローン諸費用（印紙税、事務手数料、保証料、火災保険料など）や、登記費用（登録免許税、登記代行手数料）などを、この間に不動産会社に支払うケースが多いようです。
7 入居説明会に参加する
入居までにいつ、どんな手続きやお金が必要か、またマンションの場合、管理や共用施設についての説明、登記手続きを代行してもらうための委任手続きなど の説明かに参加します。
8 民間ローンの契約（ （金銭消費貸借契約） を結ぶ
金融機関の審査が通ったら正式にローン契約を結びます。借入額は、直接不動産会社に振り込まれるよう、手続きをします。（代理受領が可能な場合です）。
9 内覧会 に参加する
完成した建物にキズや汚れなどがないかをチェックします。問題があれば手直しを依頼しましょう。窓の大きさなどを採寸してカーテンや家具などの購入準備にかかりましょう。
10 残金決済・物件の引渡し・登記などを行う
売買代金や諸費用を支払って、物件の鍵を受け取ります。同時に所有権や抵当権の設定を行います（司法書士に代行してもらえます）。
12 物件の引渡し
売買代金から住宅ローンを除いた残金の精算を行います。
11 入 居
12 公的融資のローン契約 （金銭消費貸借契約）
公庫などの公的融資を利用する場合、入居後、所有権の登記などを行なったあとにローン契約を結びます。
13 不動産取得税を納税 する
管轄の都道府県から納税通知書が届きます。一定の条件を満たせば軽減措置が受けられるので、事前に届け出をしておきましょう（申請方法は都道府県によって異なります）
14 確定申告など を行う
親からの贈与を受けた場合は、必要に応じて贈与税を納税します。特例の適用を受ける場合、贈与税がかからなくても申告が必要です。住宅ローン控除を受ける場合も、申告が必要です。（会社員の場合、2年目以降は、年末調整で手続きできます。）
贈与税（住宅取得資金贈与の特例、相続時精算課税制度など）、住宅ローン控除（所得税の還付）に関わる申告を行います。
住宅ローン 購入までの流れ その２に関するページです。
住宅を購入する場合、最初にモデルルームの見学に行って、その場で資金計画を立ててもらう、といったパターンが多いようです。
また、多くの人は、モデルルームで立ててもらったプランを購入予算の目安と考えてしまいがちです。
しかし、これらの試算は、毎月返済額を抑えるために最長返済期間の設定にしたり、金利の低さを優先した住宅ローンが選ばれているケースが多いのです。
「検討を進めていくうちに、無理があることが分かって、最初からやり直し」ということにもなりかねません。これでは、大いなる時間のロスです。
そこで、購入をスムーズに成功させるためには、いきなりモデルルーム見学に行くことはなるべく避け、ある程度の予算を決めてから物件選びをするなど、いつ何をすればいいかという、準備をしっかり行うことが大切になってきます。
また、契約した後も、様々な手続きが必要となります。後で戸惑うことのないように、何を準備しておけばいいかあらかじめしっかりと把握しておきましょう。
ではこれから、新築住宅を購入する場合を例に挙げ、そのプロセスを、ご紹介していきましょう。
その２に続きます。
住宅ローン 購入までの流れに関するページです。
住宅ローンの返済は、定年までに完了させることが望ましいようです。
まあ、たしかに、定年後も返済するのは、かなりキツイですものね。
誰しも定年後は、悠々自適に暮らしたいものです＾＾
返済期間は、（定年の年齢）－（購入時の年齢）が、基本となります。定年が60歳の場合、35歳で購入すると、60－35＝25で、25年が返済期間となります。
しかし、実際にはそんな短い期間では借りられない（返せない）というケースも出てくるかもしれません。
その場合は、（定年の年齢）－（購入時の年齢）に、さらにプラスした期間を設けなければいけません。
プラスした分は、定年後も残ることになりますから、繰り上げ返済などをして、完済を早める必要が出てきます。
※ワンポイント用語解説 繰上げ返済とは？
返済中のローンについて、通常の返済額とは別に、ローン残高の全額または一部を返済することです。
「全部繰上返済」は、ローン残高の全部を返済期間途中で返してしまうことで、
「一部繰上返済」は、残高の一部を臨時に返済することです。
どちらも、ローン残高がなくなる、あるいは、減少するので、支払利息を一気に減らせる効果があります。
さらに、「一部繰上返済」には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。
「期間短縮型」は、現在の毎回の返済額を変えずに、残りの返済期間を短くする方法で、ローン残高を減らすことによって、何回分かの返済がカットされ、カットされた回数分の支払利息が節約されることになります。
「期間短縮型」の方が、支払利息の軽減効果が高いといわれています。
返済完了期間について に関するページです。
返済期間が長くなればなるほど、たしかに毎月の返済金額はおさえられますが、その分、利息が膨らみます。
実は、利息負担の面から考えると、
短期のほうがおトクなのです。
例えば、金利2.5％、ボーナス返済なしで、 同じ3000万円を借りる場合、
35年返済の総返済額は約4504万円になります。
対して30年返済の総返済額は約4267万円で、
これは、約237万円も少なくなる計算になります。
ほとんどのローンは1年刻みで返済期間を決めることが可能ですので、やはり希望額を借りられる範囲で短めに組むということがベストの選択のようです。
例えば、金利2.5％、ボーナス併用返済なしの場合、
3000万円を30年返済で借りれば、毎月返済額は11万8536円になります。
これが35年返済ですと、10万7249円となり、毎月の返済額は、かなりお安くなります。
また、返済期間の長さは、借入可能額にも影響します。
たとえば毎月10万円の返済が可能な場合、35年返済では2790万円借りられるのに対し、30年返済では2530万円しか借りられません。
特に公庫の場合、返済月額が月収の5分の１に収まる範囲までしか借りられないため、短期では希望額が借りられないということもありえます。
返済期間の決め方とは？ その2に関するページです。
返済期間を決めるのも、堅実な資金計画づくりに欠かせない要素のひとつです。
返済期間は、ローンの種類ごとに、最長期間が決まっています。
公庫融資は、物件の種類や築年数によって異なりますが、新築マンションなら最長35年です。
民間融資は、物件に関わらず一般的に最長35年となっています。
公庫も民間も、完済時の年齢上限（70歳～80歳くらいまでが一般的）が定められており、年齢によっては最長の返済期間より短い期間でしか借りられないこともあります。
よく住宅の広告などに返済例が掲載されていますが、通常は、最長の35年返済のケースが紹介されています。
それはなぜか？
返済期間が長いほど毎月の返済が少なくなるので、広告を見た人が、「これなら買えそう」という気になるからです。
買い手の購買意欲をそそる手段であると考えればよいでしょう＾＾。
返済期間の決め方とはに関するページです。
金利の先行きを予測することはなかなか難しいようですが、金利がどんな動きをしているかを知るだけでも、いたずらな不安から解消されます。
ここでは、金利の動きと景気との関係について調べたことをご紹介したいと思います。
バブルが崩壊してから90年代の長期不況の間に、金利は下がり続け、最近ようやく景気回復期を迎えて、金利はやや上昇傾向にあるようです。
住宅ローン金利のベースとなる市場金利は、長期金利（10年物国債）と短期金利（短プラ）で、やや異なる動きをしています。
長期金利は2003年以降、明らかに上昇傾向にあるようですが、短期金利は01年以降ずっと横ばい状態が続いています。
このことから、以下のような特徴がわかってきました。
長期金利・・・景気の動向を追いかける形でスムーズに動いている。
短期金利・・・日銀の政策（ゼロ金利政策など）によって動きが制約されやすい。
現時点では、長期固定金利が、上がりはじめている。ということを頭に入れておかれるとよいでしょう。
金利の動きを知っておきましょうに関するページです。
都市銀行が扱っている住宅ローンの金利タイプの中で、一番利用率が高いのが固定金利選択型です。
現在、多くの民間金融機関で金利優遇キャンペーンが行なわれています。
条件に合えば、店頭金利より低い金利で借りることが可能です。
金利が固定される期間は、2年、3年といった短いものから、10年、15年といった長めのものまで、様々なタイプがあります。
固定期間よって、金利のレベルが変わってきますので、いったいどのタイプを選べばよいのか、迷ってしまわれることと思います。
そこで、「固定期間の長さによってどんな違いが生じるのか？」「固定期間は何年くらいのものがよいのか？」 いろいろ調べてみた結果、結論は、
返済期間と金融情勢によって変わってくるということがわかりました。
例えば、ある都市銀行の3年固定金利の場合（短期固定の魅力はなんといっても、その金利の低さにあるのですが）、3年固定金利は、1.35％（優遇金利を適用）です。
仮に、1000万円を30年返済で借りた場合、毎月の返済額は3万3796円です。
3年後に適用金利が1％アップ（2.35％）とすると、返済額は3万8260円となり、約4500円の負担増となります。これは、月々の負担が約13％重くなることを意味します。
対して20年返済の場合、当初の負担は大きくなりますが、金利が1％アップした場合の負担増は8％に抑えられます。
このように返済期間が短いほど残債の減り方が早いので、返済額の増え方もゆるやかになるようです。
返済期間を短くするメリットを活かしたいのなら、低金利で固定期間が短めタイプを利用を検討するとよいみたいです。
たとえば3年固定なら、10年固定で30年返済した場合とほぼ同じ額で返済期間を25年にできます。（10年固定の金利は、、借り入れ当初は、2.4％ 11年以降は、3.4％です。）
3年後に金利が上がれば10年固定より返済額は多くなりますが、繰り上げ返済によって金利上昇の影響を抑えることができます。
100万円を繰り上げ返済すれば1％の金利アップ、200万円繰り上げ返済すれば2％アップまで、10年固定よりも返済月額を増やさずに済みます。
たしかに固定期間が長いほど、何かと安心ではありますが、
経済的な余裕があって短期で借りることができたり、繰り上げ返済が可能な場合、
短期の固定金利選択型で低金利のメリットを最大限に活かす方がお得であると、いえそうです。
固定金利選択型 何年くらいのがベストなの？に関するページです。
一般的な変動金利型のローンでは、金利の見直しは半年ごとなのに対し、返済額の見直しは5年ごとになっています。
増える場合も前の返済額の1.25倍までという制限付きです。
そしてこのことが、大きな問題になってくる場合があります。
例えば金利が上がった場合、利息に回る額が再び増えてしまい、
前の返済額の1.25倍までという制限によって返済額が抑えられるため、元金の減りがより鈍くなるというようなことが起こります。
そうなると元金の返済が遅れ、利息負担がどんどん膨らむことになってしまいます。
逆に、借入後に金利が下れば、利息部分が少なくなり、元金の減るペースは早くなります。
このように、変動金利型は、金利の行方によって、有利にも不利にもなるわけです。
ですから、リスクを回避するためには、
先を見越しての金融情勢の把握といったようなことが非常に大切になってきます。
変動金利型のリスクとは？に関するページです。
変動金利型は、金利が変動するリスクのあるタイプ、といったイメージがあるかと思います。
ここでは、もう少し詳しく、変動金利型の仕組みについてご紹介しましょう。
変動金利型は、金融機関によって異なる例もありますが、一般的には年に2回、金利が見直されます。
金利が変われば当然、返済額も変わる、と考えてしまいがちですが、多くの金融機関では、変動金利型の返済額は5年間一定にしています。
5年の間には、10回（年2回×5年）分の見直し作業が行なわれるわけですが、5年間は金利が上がっても返済額は増えず、金利が下がっても返済額は減らないのです。
このような仕組みは、日本の金融機関が変動金利型のローンを販売し始める際、半年ごとに返済額が変わるのでは返済する人も戸惑うだろうから、返済額は5年に一度の見直しにしよう、ということに決まったからだと言われています。
金利は変わっても返済額は同じ。そんな無理なことをするためには、返済額に占める利息と元金の割合を調整することが必要になってきます。
金利が上がっても返済額を増やさない代わりに、返済額に占める利息の割合を増やし、元金の返済に回る額が減らされるわけです。
普通は返済回数を重ねるごとに利息の割合が減っていくのに、金利が上がると再び利息の額が増える。つまり、元金の減りが鈍ります。
金利が下がった場合、利息となる額が減り、元金の返済に回る分が多くなります。
変動金利型のしくみとはに関するページです。
フラット35や民間金融機関の住宅ローンの場合に適用される金利は、借り入れ申し込みの際ではなく、ローン契約を結んで実際にお金が下りる「融資実行時点」の金利です（ただし公庫と財形融資では申込時点の金利が適用されます）。
例えば、仮に融資を申し込んだときの金利が2％だったとしても、融資実行時点の金利が2.8％であれば、2.8％の金利が適用されてしまわけです。
ですから、未完成の新築マンション購入など、融資申し込みから融資実行（物件の引渡時）までの期間が長いケースでは、余裕を持って計画することが大切です。
気をつけましょう 金利の適用時に関するページです。
一般的に景気が低迷していると金利は下がり、景気が良くなれば金利が上がる、といわれています。
長期金利は、債券市場の影響を強く受けることもあり、景気に左右されやすいという側面を持っています。
長期金利と短期金利を比較した場合、短期金利は、現在の状況がストレートに反映されやすいのに対し、長期金利は、将来の見通しも反映される、という違いがあります。
現時点で決めたレートが長期に渡って続くわけですから、将来、金利が上がっても損しないよう、将来の予測を含めて金利が決められることになります。
変動型や短期の固定金利選択型など、短期金利に連動するローンの場合、「将来、金利が上がるかもしれない」というリスクを借りる側が負わなければいけません。
長期金利に連動する長期固定型ローンの場合、金利が上がった時に、貸す側がリスクを負うことになります。
一般に、短期より長期のほうが金利は高めに設定されています。
フラット35の場合、ローンの債権を証券化して投資家に販売するわけですから、リスクは証券を購入する投資家が負うことになります
金利のタイプにより変わるリスクの担い手に関するページです。
各金融機関において、住宅ローンを貸し出すための資金を独自の方法で調達するケースが増えてきています。
その場合、金融機関の信用力や調達する資金の規模によって『調達金利』が異なります。
低い金利で調達できればその分、住宅ローンの金利を低く設定できるわけです。
また調達金利に金融機関の利益分を上乗せしたレートが、住宅ローンの金利になりますから、金融機関が自分たちの利益をどの程度確保するかによっても、住宅ローン金利は変わってきます。
最近は、ほとんどの銀行が金利優遇キャンペーンを行なっており、新規で借り入れる際には、どうしても優遇を受けた場合の金利（適用金利）のほうに注目が集まり、もともとの金利（店頭金利）の存在を忘れがちになっているようです。
優遇幅をどの程度に設定するかについては、各金融機関の力や、また住宅ローンに対してどの程度力を入れているかによって、変わってきます。
すなわち、資金調達力と利幅の設定、住宅ローンへの力の入れ方によって、住宅ローン金利の水準も違ってきます。
現在のように金利にバラツキが出てきたのは、住宅金融公庫（平成19年に4月に廃止）の縮小により、各民間の金融機関による住宅ローン競争が激化したことに起因するようです。
最近とみに人気が高まっているフラット35の金利は、取扱金融機関によって異なります。
これも公庫が提示するレートに、各金融機関が利益を含むコスト分を上乗せして設定される仕組みで、各金融機関のフラット35への力の入れ方が金利に反映されます。
住宅ローン金利の決まり方とは その２に関するページです。
民間金融機関の住宅ローンの金利は、以前は「長期プライムレート」（略して長プラ）を基準に決められていたので、どこの銀行もほぼ同じ金利になっていました。
長プラとは、「長期金利」のひとつで、銀行が優良企業に1年以上の期間で貸し出す資金の最優遇金利だったのです。
ところが19944年の夏、金融の自由化に伴い、各金融機関で独自に金利を設定するようになりました。
住宅ローンの金利には、おもに長期固定型、固定金利選択型、変動型があり、それぞれで金利の決まり方が異なります。
長期固定型や固定機関の長い固定金利選択型は、「10年物国債」の利回りに代表される長期金利に連動します。
また。変動型や固定期間の短い固定金利選択型は、一般的に「短期プライムレート」（略して短プラ）のような短期金利に連動します。
短期プライムレートとは、銀行が最優良企業に1年未満の期間で資金を貸し出す際の金利のことです。
住宅ローンの金利の決まり方とはに関するページです。
住宅ローン金利の優遇措置は、金利の種類と同様、実に様々なものがあります。
住宅ローン金利優遇
基本的には、住宅ローン申込先の銀行で、給与振込をする・クレジットカードをつくる・カードローンをつくる・公共料金の引き落としをする・定期預金を行うなど、銀行との取引を親密にすると優遇幅が広がります。
金利優遇期間
金利優遇期間は、各金融機関により様々です。住宅ローン全期間・住宅ローン融資後当初数年間のみ・変動金利選択中のみなどがあります。
大きな金利優遇があっても優遇期間が短いものがありますので、目先の金利にこだわり過ぎることのないようにしましょう。
例えば住宅ローン返済額を計算する際に、金利優遇は住宅ローン融資後当初数年間のみという場合には、当然、当初数年間の優遇期間が終了すれば、金利優遇がなくなり、その後の資金計画が狂ってくることも考えられますので、気をつけて計算してください。
住宅ローン金利の種類と返済の種類と優遇期間の3点に注意する必要があります。
住宅ローン金利の優遇に関するページです。
住宅ローンの金利には、固定型金利、変動型金利、固定期間選択型金利の3タイプが用意されています。
固定型金利
住宅ローンを組む際に、最初に決められた金利が最後まで続くタイプです。
全期間金利が変わらない全期間固定型（長期固定型）と、11年目に金利がアップする段階金利型があります。（11年目以降の金利もあらかじめ決められている場合がほとんどです）
金利が固定されているので、低金利の時に住宅ローンを組むと、将来金利が上昇した場合のリスクを減らせるというメリットがります。また、返済額が変わらないため、返済計画も立てやすいです。
しかし、市場の金利が下がった場合、結果的に金利負担が大きくなることになるので、市場との金利の差が大きくなる場合は、住宅ローンの借り換えなどを検討するとよいでしょう。
変動型金利
市場の金利に連動して金利が変動します。年2回 金利が見直されますが、返済額の変更は5年に１度行われます（返済額の上昇幅は最大25％まで）
金利の上限を設定した上限金利特約（キャップ）付変動型金利もあります。
低金利時期や金利が下がっている時には、金利が抑えられるというメリットがあります。
ただし、金利が急激に上昇した場合、返済金額は5年間見直されないため、上昇した金利により増えた利息が元金に組み込まれ、返済期間や月あたりの返済金額に影響を及ぼす可能性もありますので要注意です。
上限金利特約付の場合は、上限金利が決まっているため、市場の金利が上昇してもさほど影響を受けないというメリットがありますただし、最初に設定される金利は高めです。
固定期間選択型
住宅金融公庫と民間金融機関が提携した住宅ローンです。15年以上35年以下の長期固定金利型で、金利は民間金融機関が決定します。それぞれ取り扱う民間金融機関によって金利や融資額が変わります。
固定期間終了後に、固定金利か変動金利か選べるため、金利の状況に応じて有利な方を選べるというメリットがあります。
住宅ローンの金利とはに関するページです。
物件購入予算は、借入可能金額に、マイホーム購入のために準備した自己資金を足したものになります。
すなわち、ステップその4で算出した借り入れ可能金額に、マイホームのための準備資金を足せばよいわけです。
いかがですか？
計算方法は、いたってシンプルですよね＾＾
これまでに紹介した5つのステップは、堅実な資金計画を立てるために必ず行っておきたいものです。
なお、住宅金融公庫のホームページでは、数値を入力するだけで、借入金を試算してもらえる便利なサービスが提供されていますので、そちらを利用されてもよいと思います。
住宅金融公庫のホームページアドレス http://www.jyukou.go.jp/index.html
借入金額の算出方法は、ステップその3で算出した「住宅ローン返済用予算」と返済期間と住宅ローン金利を使って算出します。
予算を組む段階では、全期間固定金利を使って算出するとよいでしょう。（ちなみに、住宅金融公庫の基本融資額（11年目以降）の金利は3.2％です。）
年齢と返済期間、金利（3.2％で計算）から、1万円あたりのベース金額を記しますと以下のようになります。
年齢 返済期間 金利 ベース金額
～40歳 35年間 3.2％ 2,524,625円
～45歳 30年間 3.2％ 2,312,315円
～50歳 25年間 3.2％ 2,063,221円
～55歳 20年間 3.2％ 1,770,968円
ご自分の年齢に合わせて、計算なさってみてください。電卓があれば十分できます。
算出方法は、
STEP3で算出した
（住宅ローン返済用予算）÷12÷10,000×（ベース金額）
例えば、年齢が30歳で、住宅ローン返済用予算が200万円だった場合、「ベース金額」は2,524,625円ですので、
200万円÷12÷10,000×2,524,625円＝約4200万円となります。
これが借入金額です。
ステップその4 借入金額の計算に関するページです。
STEP2で算出した、住宅関連予算に70％をかけてみてください。
例えば、 （賃貸住居費＋駐車場代＋過去一年間の貯蓄額）＝300万円の場合
300万×70％＝210万円となります。
これが住宅ローン返済にあてることのできる年間予算です。
残りの30％は、住宅購入後の貯蓄、固定資産税の支払い、（マンションの場合は）管理費および修繕積立金などためにあてる年間予算としてストックしておきましょう。
STEP3 住宅ローンの返済予算の算出に関するページです。
ステップその１ 現状の支払・貯蓄状況の確認
賃貸住居費（年間） 家賃月額×12ヶ月
駐車場代 （年間） 駐車場代月額×12ヶ月
過去1年間の貯蓄額
「過去1年間の貯蓄額」は、住宅購入のために積み立てをした金額と、別途自分で貯蓄・運用により貯めた金額を合わせた金額を意味します。自分の給与・ボーナスなどから実際に貯蓄に回すことのできた金額を把握しておくことが大切です。
ステップその2 住居関係の支払いの年間予算の算出
（賃貸住居費）＋（駐車場代）＋（過去一年間の貯蓄額）
これら3つの金額は、を、住宅購入における年間予算として、頭に入れておくとよいでしょう。
住宅ローンの返済も含めた資金計画のベースとなります。
ステップその１ 現状の支払・貯蓄状況の確認に関するページです。
住宅ローンの見積りには、ローンシミュレーションや資金計画表など、様々な呼び方があります。
ローンシミュレーションとは、「いくら借りたら、毎月の返済額はいくらになるか」をシュミレーションするものです。見積方法は大きく簡易見積もりと正式見積もりの2つに分けられます。
簡易見積り
ほとんどの金融機関のホームページで、いくつかの項目を入力するだけで簡単に住宅ローンのシュミレーションができるサービスが提供されています。
目当ての金融機関のホームページでシュミレーションされてみて、よりお得な住宅ローンを組むための参考にされるとよいと思います。
いくつかシュミレーションできるサイトをご紹介しておきますね。
住友信託銀行 http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html
JAバンク http://www.jabank.org/loan/simulation/sim_myhome.html
住宅金融公庫 http://www.jyukou.go.jp/yusi/kojin/simulation_index.html
ミサワホーム http://www.misawa.co.jp/kodate/oyakudati/pop-up/simulation/
みずほ銀行 http://www.mizuhobank.co.jp/simulation/loan/
ただし、シュミレーションはあくまでも目安であって、実際の借入可能額を保証するものではありません。細かい条件によっては、実際とは異なってきます。
正式な見積り
諸費用概算や審査が通るかどうかを確認したい場合の見積もりです。借り入れ予定の銀行に直接問い合わせたり、不動産会社の営業マンに相談してみるとよいみたいです。
住宅ローンの見積もり（ローンシュミレーション）とはに関するページです。
初めてマイホーム購入について考える時、誰しも不安を覚えるものです。
住宅ローンという、何千万もの多額の借り入れをして、一生にあるかないかの高価な買い物をするわけですから、当然です。
その不安のほとんどは、「住宅ローンがキチンと返せるかどうか」ということに起因しているといってよいでしょう。
大丈夫。「資金計画」さえしっかりと立てておけば、不安は解消されます。
そこで、漠然と抱えている「住宅ローン返済についての不安」を解消するための「堅実な資金計画の立て方」についてご紹介してゆきましょう！！
建売住宅などのチラシ広告で、「頭金なし、ボーナス払いし、月々○○円からＯＫ」
などという見出しをご覧になったことはありませんか？
「ふうん、そうなんだ。頭金もボーナス払いもなくて、月々それだけの支払いでいいなら、家賃を払うのとそう変わらないわね、だったら、思い切ってマイホームを買ってみようかしら」
と、簡単に考えてしまう方も多いようです。
しかしこれは、あくまでも宣伝文句であって、買う側に立った「資金計画」を考慮に入れたものではないので、宣伝文句を鵜呑みにしてしまうのは、要注意です。チラシの内容をよく見てください。必ず小さな文字で、。「当社提携ＯＯ銀行2年固定XX％を利用の場合」などの但し書きがしてあるはずです。
実際、住宅ローンを組む際には、以下のようなステップを踏んで資金計画を立てられることをおすすめします。
ステップその１ 現状の支払・貯蓄状況の確認
ステップその2 住居関係の支払いの年間予算の算出
ステップその3 住宅ローンの返済予算の算出
ステップその4 借入金額の計算
ステップその5 物件購入予算の計算
各ステップの詳細については、これから順を追ってご紹介していきますね♪
住宅ローンの組み方に関するページです。
フラット35は、民間と公庫の提携により実現した最長35年の長期固定金利の住宅ローンです。
それまで、「新型住宅ローン」や「証券化ローン」と呼ばれていましたが、公募により「フラット35」に決定しました。
「安定して先を見通せる」ことをイメージした、英語で「平ら」を意味する「フラット」と、「最長35年間」からとった「35」を組み合わせて、「フラット35」となったようです。
借入時に返済額が確定しますので、長期に渡るライフプランが立てやすくなるといったメリットがあります。
平成18年4月時点で、8万件の利用があり、今後ますます人気が上昇すると考えられる住宅ローンです。
さらなる詳細は、カテゴリー「フラット35について」をご参照願います。
フラット35って何？に関するページです。
公的融資は、以下の3種類あります。
住宅金融公庫
固定金利制(11年目以降アップ)の、最も利用されている公的融資です。床面積など物件に対する条件が決まっています。
融資額は、住宅の広さや所在地などにより、細かく決められます。バリアフリーや省エネなど一定の工事を伴う場合は割増融資も利用できます。
ほかに収入による制限もあります。（年収が800万円以下なら価格の8割まで、800万円を超える人は5割まで、それぞれ借りられます。）
金利をローン申込時に決められます。
特約火災保険利用ができます。
住宅ローン返済が困難な場合の特例措置が用意されています。
長期固定の低金利で借りられるということが最大の魅力です。
平成19年4月1日に廃止され、独立行政法人 住宅金融支援機構として新たにスタートする予定になっています。
年金住宅融資
利用資格は、「公的年金に加入して3年以上の人」です。（20歳で国民年金への加入が義務付けられているので、23歳になれば誰でも対象となります。）
ただし、国民年金加入者は厚生年金保険加入者に比べて融資額が少ないのが特徴です。
金利は、同じ金利がずっと適用されるタイプと、公庫融資と同様に11年目からアップするタイプがあり、どちらかを選べます。
それぞれ住宅の床面積に応じて金利が決まる仕組みになっています。金利の低い一般融資とやや高い特別融資があります。
公庫融資は1つの住宅で1人しか申し込めませんが、年金融資は夫婦それぞれが申し込むことができます。
申し込み先によって勤務先や各地の年金住宅協会などを窓口とする「転貸融資」と、公庫に申し込む「公庫併せ貸し」の2つのタイプがあります。
財形住宅融資
企業の福利厚生として、雇用・能力開発機構が事業主を通じて、財形貯蓄をしている人（サラリーマン）を対象に融資されます。5年間固定金利制で、5年ごとに見直されます。
財形貯蓄を1年以上、50万円以上していれば、その預金額の10倍（最高4,000万円）まで融資が受けられます。
公庫融資や「フラット35」と併せて融資を受けることも可能です。（公庫のような固定金利のローンを組み合わせて、金利上昇リスクを軽減するのがベター）
金利をローン申込時に決められます。
自治体融資
都道府県や市町村が扱っている融資です。
融資内容は各自治体によって異なります。中には、住宅金融公庫並みの低金利のローンもあります。
自治体による直接融資と、、自治体と金融機関との提携融資の2種類あります。
公的融資の種類に関するページです。
変動金利
民間ローンは、借りた後もその時の市場金利に合わせて金利が変わる変動金利制が主流となっています。
3年、5年、10年などと一定期間だけ金利を固定する固定期間選択型もありますが、固定期間が終了するとその時点の金利が適用されるので、このタイプも変動金利制の一種といえます。
現在のような低金利の時代ですと、変動金利の民間ローンの方が金利が低い場合が多いですが、借りた後で、金利が上がると返済額も増えることになるので、要チェックです。
借り替え可能
公的融資やほかの金融機関から借り替えができます。
例えば、現在公的融資を受けていて、まだ返済期間が長く残っている場合、、固定金利が市場よりも上回ったり、よりお得な金利の民間ローンが出た時などに、借り換えを検討されてみるのもよいと思います。
公的融資に比べ規制が少ない
公的融資に比べ、価格や面積などに関する規制が少なく、利用しやすくなっています。
年齢制限あり
最長返済期間の範囲内で、なおかつ最終返済時の年齢が、75歳などの年齢制限があります。
健康であることが必要
基本的に団体信用生命保険に加入できることが利用条件となっているので、健康状態によって利用できないこともあります。
種類が豊富
各種金融機関のオリジナル商品が豊富に用意されています。「金融優遇キャンペーン」なども盛んに行われています。
民間ローンの主な特徴に関するページです、
各金融機関で取り扱われている民間ローンについて、ご紹介していきましょう。
銀行
銀行は、住宅ローンに力を入れていて、それぞれの銀行の持ち味を生かしたローンを提供しています。「金利優遇キャンペーン」をはじめ、住宅ローン関連のキャンペーンをさかんに実施しているところも多いです。地方銀行などでは、シングルにターゲットを絞った特徴的な住宅ローンーも用意されています。
信用金庫
信用金庫と、主に中小企業や地域の住民を対象に融資する非営利の金融機関です。
それぞれの信用金庫オリジナルの住宅ローンや、信金中央金庫が企画した住宅ローンなどが用意されています。
信用組合
信用組合とは組合員の相互扶助による非営利の金融機関で、組合員を対象に融資が行われます。
労働金庫
労働金庫（労金）とは、労働者団体の出資による福祉金融機関です。
労働組合や生協の会員ほか、一般の勤労者も利用できます。
JA（農業協同組合）の住宅ローン
各JA独自の住宅ローンのほか、JAバンクが企画した住宅ローンなどがあります。
組合員を対象に融資されます。
その他の金融機関
生損保、ノンバンク（信販、クレジット会社など）でも、取り扱われています。
民間各種金融機関で取り扱われている住宅ローンに関するページです。
住宅ローンは大まかに分類しますと
公的ローン(公庫融資) 民間ローン フラット35(公庫証券化ローン) その他（財形融資）などの種類に分けることができます。
さらに、それぞれのローンも、いくつか細かく分類されます。
それでは、まず民間ローンについて見ていきましょう。
民間ローン
大きく分けて提携ローンと非提携ローンの2種類があります。
提携ローンは、金融機関と不動産会社、金融機関と勤務先が提携している住宅ローンのことで、非提携ローンはそれ以外の住宅ローンのことを指します。
提携ローンは金利優遇などが受けられるケースが多いのですが、利用できる金融機関が限られているのが難点です。
非提携ローンは自分で金融機関を選べるというメリットがあります。
民間ローンは、銀行、信用金庫、労働金庫、JA（農業協同組合）や、ノンバンクなどで取り扱われています。
各取り扱い機関によって、様々な種類の商品が登場し、金利や返済期間、商品内容が違います。
民間ローンの金利は、年2回見直される変動金利と一定期間固定される固定期間選択型が主流となっています。
住宅ローンは、以下の場合に、利用することができます。
新築マンションの購入
中古マンションの購入
新築一戸建て住宅の購入
中古一戸建て住宅の購入
一戸建て住宅の建設
住宅用地の購入
マンションのリフォーム
一戸建てのリフォーム
セカンドハウスの購入・建設
いかがですか、どの項目に該当するのか、チェックしてみてくださいね。
住宅ローン どんな場合に借りられるの？に関するページです。
住宅ローンについて、簡単にご説明しますと、
宅地の取得や住宅の新築・改築などのために必要な資金を、銀行や住宅金融会社から借りることです。この場合、住宅が抵当物件（借りた資金を返済できなかった場合の保証）となります。
住宅ローンは、公的融資と民間融資の2タイプに分けることができます。
公的融資
公庫融資、年金融資、財形融資のことで、これらの住宅ローンには条件・利用資格などの制限が設けられています。
条件や資格は厳しいですが、その分、金利は安いです。
民間融資
銀行や保険会社、ノンバンクなどが扱っている住宅ローンで、公的融資に比べ、制限が少ないのが特徴です。
制限が少ない分、金利は高いです。
住宅ローンといえば、昔は「住宅金融公庫のみ」というイメージが強かったのですが、2007年に控える住宅金融公庫の廃止（申込受付は平成17年1月31日付けで既に終了）に伴い、年金住宅融資制度などの「公的融資」は、縮小傾向にあります。
現在は、、様々な住宅ローンを取り扱う金融機関が出てきていますので、多種多様の中から、「自分に合ったローンを選ぶ」という時代に変わってきています。
そこで
間違いのない住宅ローン選びのためにも、住宅ローンを取り扱っている金融機関の「特徴」と「傾向」などを、充分把握しておく必要があります。
住宅ローンって何？に関するページです。
マイホームを購入するにあたり、一番大切なことは、いうまでもなく、住宅ローンについての基礎知識をしっかりと頭に入れておくことであります。
基礎を学ぶのと学ばないのとでは、大違いです。心しておきましょう。
結果的に、金利に何百万もの差が出てしまうことにもなりかねません。
しまった。もっとよく勉強しておけばよかった。と、後から悔やむことだけは絶対に避けなければいけません。なにしろ、一生に一度あるかないかの大きな買い物なのですから。
モノがモノだけに、返品、交換、買い直しなどもできません＾＾
住宅ローンっていったいどんなしくみ？ どんな種類があるのか？ 返済方法は？
などなど。
住宅ローンについてのありとあらゆる知識について、じっくりと時間をかけ、しっかりと学んでいきましょう。
住宅ローン まずは基礎知識からに関するページです。