フラット35 デメリットとは
フラット35 メリットその１〜その4でご紹介したように、フラット35は、何かと魅力的な商品ですが、メリットばかりではありません。
光あるところに影があり、表があるところに裏があるように、メリットあるところにもデメリットがあります。
やはりデメリットも、見過ごすわけにはいきません。
というわけで、ここでいくつかのデメリットをご紹介したいと思います。
フラット35のデメリット
● 借入までに時間がかかる
フラット３５を申込んだ後、住宅金融公庫から承認をもらうまでに一定の期間（2週間〜１ヵ月と金融機関によって様々です）を要します。すぐには貸してもらえないのです。審査の結果、承認されず借入できなくなる場合もあります。
不動産屋によっては、公庫に借入の承認をもらえないと、手続きが先に進まず入居がどんどんのび延びることになってしまいます。
● 融資実行時の金利が適用される
申込みの際の金利が安くても、実行時に金利が上がってしまったら、上がってしまった方の金利で借りなければならなくなります。注文住宅など、融資の実行までに半年くらい要する場合、金利を予想するのが難しくなります。
● 団体信用保険が別途必要
銀行ローンであれば、団体信用保険が組み込まれていることが多いのですが、フラット35は別途加入しなければなりません。毎年一回の年度毎更新で、支払額は、借入残高に対して1,000万あたり28,300円となっています。残高が減れば保険料も下がります。
● 所得による融資制限がある
所得によって融資額に制限が設けられています。取得が低ければ融資限度額も低くなってしまいます。（夫婦で購入する場合、夫婦の収入を合算（収入合算）することで融資限度額を上げることが可能です）
● 借入条件が設けられている
借入するには、所得の条件、融資額の条件、建物の条件といろいろ条件が設けられています。しかし条件は緩和傾向にあります。例えば、以前は都市機構などの「買戻し権」が設定されているとフラット３５が利用できませんでしたが、現在は融資可能となっています。
● 繰上返済の最低額が100万円以上
繰上返済できる最低額が「100万円以上」となっているため、100万円以上貯蓄してからでないと繰上返済できません。（ちなみに銀行ローンには１万円から繰上返済可能なものもあります）
少額でも早く繰上返済すればその分利息を減らすことができますが、フラット35の場合、100万円以上貯蓄するまで繰上返済時期が遅れてしまうので、その分若干利息が増えてしまいます。
● 借り換えには使えない
新規物件の購入専用ローンのため、既に住宅ローンを借りている場合の借り換えローンとしては利用できません。
● 融資は、建築、購入資金の8割まで
「フラット35」は、建設・購入費の８割までしか融資されませんので、残りは自己資金か、併せ貸しをしてくれる民間金融機関を探す必要があります。（ただし、平成18年6月からは、財形住宅融資と併用すれば、フラット35を8割借り、残りを財形融資で、という方法がとれるようになりました。）
また、金融機関によっては、独自商品よりも利幅が少ないという理由で、フラット35にあまり乗り気でないところもあるようです。（乗り気なところほど、金利が低くなります）
