【住宅ローンに関する税金】の目次です
贈与税とは
贈与税は、住宅ローンの頭金づくりに関係してくる税金です。
例えば、住宅を購入する際に、頭金のために、親にいくらか援助してもらえる際に、その援助資金が一定額を超える場合、贈与税がかかってしまいます。
基礎控除後の課税価格は
110万円～200万円まで 10％（控除なし）
200万円～300万円まで 15％（控除額10万円）
300万円～400万円まで 20％（控除額25万円）
400万円～600万円まで 30％（控除額65万円）
600万円～1000万円まで 40％（控除額 125万円）
1000万円以上 50％（控除額 225万円）
以上のような累進税率で課税されます。
最高税率は、50％と大変高率です。
例えば、1500万円の贈与を受けた場合、470万円も贈与税かかかってしまい、これは贈与額のほぼ3分の１が税金にとられてしまうことを意味します。
これだけ多額の税金が、かかってしまうのでは、資金援助してもらうのも、ためらってしまいますよね。
しかし、住宅を購入する際の資金援助の場合、大幅に贈与税を安くしてもらえる特例があります。
それが、「住宅取得資金贈与の特例（5分5乗方式）」と「相続時精算課税制度」です。
5分5乗方式
親や祖父母から住宅取得資金の贈与を受けた場合、550万円まで無税で、それ以上でも1500万円までは特例計算で税額が軽減されるという制度です。
相続時精算課税
将来、相続が発生した時に、贈与した財産と他の財産とを併せて相続税として精算するという制度です。
贈与税は、2500万円までかかりません。（65歳以上の親から20歳以上の子への贈与という制限があります）
つまり、贈与される時には税金がかかりませんが、相続時には税金がかかることもありえる、ということです。
いずれかの特例を選択して、うまく使えば贈与税を節約しながら、無駄のない資金援助を受けることができます。
印紙税とは
印紙税は、売買契約の際に必要になる税金です。
印紙税法という法律に定められた課税文書を作成する際に、1通ごとに印紙税を払う必要があります。
印紙税は、契約書に必要な金額の収入印紙を貼って消印することで支払えます。
不動産に関係する契約書としては、マイホームを購入するときの売買契約、建築を依頼するときの工事請負契約、住宅ローンを借りるときの金銭消費貸借契約（ローン契約）などがあります。
税額は、契約の種類と契約書に記載された金額によって異なります。
各契約書に記載された契約金額が以下の場合にそれぞれかかる印紙税は、
1万円以上～10万円以下 200円（ローン契約、売買契約）
10万円超～50万円以下 400円（ローン契約、売買契約）
50万円超～100万円以下 1000円（ローン契約、売買契約）
100万円超～200万円以下 2000円（ローン契約、売買契約）
200万円超～300万円以下 2000円（ローン契約、売買契約）
300万円超～500万円以下 2000円（ローン契約、売買契約）
500万円超～1000万円以下 1万円（ローン契約、売買契約）
1000万円超～5000万円以下 2万円（ローン契約） 1万5千円（売買契約）
5000万円超～1億円以下 6万円（ローン契約） 4万5千円（売買契約）
以上のようになっています。
国や地方公共団体、その他、税法で非課税団体に指定されている機関との契約書は、印紙税がかかりません
住宅金融公庫から借りた場合も、印紙税は、かかりません。
このほかに、仲介会社と結ぶ媒介契約書、建物の賃貸借契約書は、印紙税がかかりません。
また、電子メールなどでやりとりした電子文書の場合も、印紙税がかかりません。
登録免許税とは
マイホームを購入する際に、一番金額がかさむのが、登録免許税です。
登録免許税とは、つまり不動産の所有権などの権利を登記簿謄本に記載するなど、登記手続きにかかる税金です。
登記する権利の種類によって税率が決まっています。
住宅を新築したり、新築住宅を購入した場合、まず建物の表示登記が行われます。これは非課税なので、税金はかかりません。その上で建物の所有権保存登記が行われます。
中古住宅や土地を購入した場合は、所有者が変わるので、所有権移転登記になります。
また、住宅ローンを組む場合に、金融機関が担保を取るために行われるのが、抵当権設定登記です。
登録免許税の税額は、固定資産税評価額（建物の評価額は時価の5割程度、土地の評価額は公示地価の7割程度です）に税率をかけて計算します。
なお、登記の際には登録免許税の他に、司法書士に対する登記手続き代行手数料などが必要になってきます。
登録免許税の特例とは
一定の条件に合う住宅の場合には、税率が軽くなる特例措置を受けることができます。
新築住宅の所有権保存登記の特例適用条件
・自分が居住するための住宅であること
・床面積が50㎡以上であること
・新築後1年以内の登記であること
・併用住宅の場合、居住用の部分が全体の9割超
・市区町村長の住宅用家屋証明を添付すること
上記にもありますように、特例を受けるためには、マイホームの所在地がある市区町村役場で、住宅用家屋証明書を取得する必要があります。これは、登録免許税の税率軽減を受けられる特例適用住宅であることを証明する書類です。
住宅の種類によって証明書を取るのに必要な書類が変わってきますので、注意が必要です。
共通する書類として、取得した住宅の住民票が出ていますが、通常は登記する前の住宅に入居していないので、「現在は、未入居の状態ですが、自己の住宅の用に供するものに相違ありません」という旨を記した申立書を提出するのが一般的となっています。
新築住宅の場合は、自治体によって検査済証が必要になってきます。
違法建築の住宅の場合、検査済証が取れないので、注意してください。
固定資産税と都市計画税とは
固定資産税と都市計画税は、不動産にかかる税金です。
毎年１月１日現在で、個人、法人を問わず、市町村の固定資産課税台帳 （土地補充課税台帳、家屋補充課税台帳など）や、登記簿などに所有者として登録されている人に対して課税されます。
住宅を購入した際の不動産取引にあたり、固定資産税や都市計画税の年額が、引渡し日を境として日割りで精算され、売リ手と買い手、それぞれの負担する割合を決めることになっています。
しかし、この場合、買い手が相当日数分の納税義務者になるわけではありません。
あくまでも、１月１日時点の所有者に１年間分の納税義務があります。（１月１日時点で所有権移転登記が完了していない場合には、登記上の所有者に対して課税されます。）
納税は、納税通知書にしたがって一括納付するか、年4回の指定の月に分けて納めることができます。（年4回の納期は、各市町村ごとに異なります）
固定資産税と都市計画税の課税標準率について
固定資産税と都市計画税の課税標準は、固定資産課税台帳に登録された価格 （固定資産税評価額） です。ただし、土地については価格の上昇や下落に伴う調整措置や住宅用地に対する特例措置の後の価格が課税標準となります。
実際に適用される税率は、各市町村ごとに異なっていますので、ご確認ください。
固定資産税については、標準税率である1.4％を採用している自治体が大半を占めているようです。
また、同一の区市町村内で同一の人が所有する土地や建物の課税標準額合計が、一定の金額に満たない場合には、固定資産税と都市計画税は課税を免れます。
固定資産税と都市計画税の特例措置 （土地に対する特例）
住宅用地については、固定資産税と都市計画税の負担を軽減するための特例（課税標準を低く抑える）が設けられています。
課税の標準は、宅用地の面積と住宅の床面積に応じて、規定の数値を固定資産税評価額 （急激な上昇や下落を避けるための調整措置を行なった後の価額） に、掛けたものとなっています。
特例は、住宅用地の面積によって、課税率が変わり、
小規模住宅用地で、住宅１戸につき200㎡までの部分の、固定資産税の課税標準は、評価額の6分の11、都市計画税は、評価額の3分の１になります。
一般の住宅用地で、住宅１戸につき住宅１戸につき200㎡を超え、住宅の床面積の10倍までの部分のは、固定資産税は、評価額の3分の１、都市計画税は、評価額の3分の2になります。
なお、住宅の床面積の10倍を超える部分については、特例がありません。
固定資産税の都市計画税の特例措置 （家屋に対する特例）
規定の条件にあてはまる新築住宅の場合、新たに課税される年度から3年度分 （マンションなど、3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年度分） の固定資産税のうち、120㎡までの居住部分に相当する税額が2分の１に減額されます。
ちなみに規定の条件とは、
● 平成20年3月31日までに新築された住宅であること
● 床面積が50㎡以上280㎡以下であること
ただし、 マンションなどの、区分所有建物の場合には、専有部分の床面積 （登記上の床面積） に廊下や階段など共用部分の床面積を、それぞれの持分で按分して加えた床面積が50㎡以上280㎡以下であれば適用されます。
また、貸家の場合も、40㎡以上280㎡以下 （アパートやマンションなどは１部屋ごとの面積） であれば適用されます。
●・ 店舗や事務所などとの併用住宅の場合には、居住用部分の割合が2分の１以上であること
以上です。
なお、対象となる住宅にはセカンドハウス （毎月定期的に居住の用に供するものなど） も含まれますが、別荘は、対象外です。
3階建て以上の木造家屋で準耐火建築物に該当する場合には、「固定資産税減額申告書」 の提出が必要となってきます。
自治体によっては、都市計画税についても同様の減額措置が適用されています。
※ワンポイント用語解説
区分所有建物とは？
一棟の建物の中に、独立した住居、店舗、事務所、倉庫など構造上区分された数個の部分が存在していて、それぞれを別個の所有権の対象とみなすことができる建物のことです。その場合の権利が 「区分所有権」 で、その対象部分が 「専有部分」 となっています。
構造上区分されていることが要件であり、専有部分の各居室やバスルーム、トイレなどは対象外です。
区分所有建物の代表がマンションですが、二世帯住宅などでも構造上区分されていれば区分所有建物として登記することができます。
印紙税の節約方法とは
印紙税も、契約金額によっては、けっこうかかってしまいます。
何か、よい節約方法はないもかと、いろいろ調べてみましたら、ありました！！
とっておきの節約方法をご紹介しましょう。
方法その１ 契約書の枚数を節約する
売買契約などの場合、契約書を2通作って、売り主と買い主がそれぞれ1通ずつ持つのが一般的ですが、
これでは契約書1通ごとに印紙税がかかってしまいます。
これに対して、契約書を1通しか作らず（残り1通はコピーする）、1通分の印紙税を節約するという方法があるようです。
その際、印紙代は買い主と売り主が折半します。契約書の原本は買い主、コピーを売り主が持つのが一般的です。
住宅ローンを申し込む際に、売買契約書の原本を提示する必要がありますから、買い主がコピーしか持っていないと不都合が生じるからです。（ただし、コピーした副本に署名押印してしまうと、それ自体が正式な契約書とみなされて印紙を貼らなければいけなくなるので要注意です）
方法その2 契約金額を分割する
金額を分割することで合法的に印紙税を節約する方法もあるようです。
たとえば工事請負契約の場合、工事代金が1000万円なら印紙税は「500万円超1000万円以下＝1万円」かかります。
これに対して「300万円超500万円以下＝2000円」ですから、500万円の契約書を2通用意すれば、「2000円×2通＝4000円」に抑えられます。
方法その3 契約書に、本体価格と消費税を分けて記載する
例えば、消費税込みの金額が1008万円の場合、その金額だけを記載すると印紙税は1万5000円かかります。
「本体価格960万円、消費税48万円」と分けて記載されている場合は、印紙税は1万円に抑えられます。
なかなかお得な方法ですよね＾＾
節約できるところは、しっかり節約しましょうね。
不動産取得税とは
不動産取得は、不動産を買った時に、一度だけ課せられる税金です。
土地や建物を購入したり、贈与や交換で取得したり、建物を新築・増改築するなど、何らかの形で不動産を取得した時に、都道府県から課税されます。
等価交換などの対価を伴わない取り引きや、登記の有無にかかわらず支払う必要があります。相続による取得した場合は非課税です。
税額は、不動産（固定資産税評価額）の価格×3％です。
1996年最初から2005年末までに取得した宅地については、評価額の1/2が課税価格になります。また、一定の条件に合う住宅については軽減措置が設けられています。
不動産取得税の特例について
一定の住宅や住宅用土地を取得した場合に、軽減措置を受けられます。
軽減措置を受けられるかどうかで税額が大きく変わってきますから、しっかりと把握しておきましょう。
建物は、「不動産の価格」から、一定額が控除されます。
新築の場合最大1200万円まで控除されます。
計算例
新築住宅の 評価額が1500万円の場合
軽減前の税額は、 （評価額×3％）なので、1,500万円 ×3％ ＝ 45万円となりますが
軽減後の税額は、1,500万円－1,200万円（控除額）＝300万円で、
300万円 ×3％（税率） ＝ 9万円となり、36万円軽減されます。
（中古住宅の場合は、建築年月によって異なり、古いほど控除額が少なくなります。）
通常、新築や築年数の新しい住宅の場合、税額がゼロ、または数万円以内に収まるケースが多いようです。
また、土地に対する軽減措置は、税額を計算した後に、規定に基づいて減額されます。200㎡以下の一般的な住宅用土地の場合は、税額がゼロになるケースも多いようです。
特例を受けるには、床面積などに関する条件があります。
床面積の条件は同じですが、中古住宅が自宅に限定されているのに対して、新築住宅の場合は自宅以外でも特例が適用されます。すなわち賃貸住宅やセカンドハウスでも適用されます。
ただし、別荘は適用対象外です。
住宅ローン控除とは その１
住宅ローン控除とは、
住宅ローンを組んでマイホームを購入した際に、所得税の軽減措置を受けられる制度です。
住宅ローン控除を受けるには、購入した翌年に、所轄の税務署で確定申告を行わなければいけません。
一般の確定申告は、毎年2月16日から3月15日前後ですが、還付申告については1月から受け付けてもらえます。（郵送でも可）
ただし、郵送の場合、記載ミス、添付書類の不備などがあると面倒なことになるので、やはり税務署に出向いて確認してもらった上で提出する方が無難かもしれません。その場で、不明点などの相談にも乗ってもらえます。
確定申告書に必要な添付書類は、以下の通りです。
● 住宅借入金特別控除の計算明細書 税務署（書類入手先）
● 住民票（写し） 市町村役場（書類入手先）
※住民票は、控除を受ける最初の年の12月31日までに転入したことを証明するものです。「取得後6カ月以内に入居し、引き続き年末まで住んでいること」を証明するために必要になります。もし、購入して半年以内に入居しても、年末までに転勤などで住めなくなってしまった場合は、住宅ローン控除を受けられなくなりますので、注意が必要です。
● 住宅所得資金に係わる借入金の年末残高証明書 各金融機関（書類入手先）
● 家屋・土地の登記簿謄本（抄本、登記事項証明書） 法務局（書類入手先）
● 売買契約書または、工事請負契約書のコピー 売主・施工会社（書類入手先）
● 源泉徴収表（給与所得のある場合） 勤務先（書類入手先）
会社員の場合、最初の年に自分で確定申告をすれば、翌年以降は会社に年末調整で精算してもらえます。
その際に必要な書類は、給与所得者の住宅借入金等特別控除申告書、住宅借入金等特別控除証明書、住宅取得資金に係わる借入金の年末残高証明書（原本）などです。
自分で確定申告をするのを忘れてしまったり、会社で精算してくれなかった場合は、5年間まではさかのぼっての請求が可能です。
住宅ローン控除とは その2
では、実際住宅ローン控除で、いくらくらい還元されるのでしょうか？
年間所得合計額が3000万円以下の人で、ローン10年以上が対象です。（所得税を支払っていない人は対象外です。）
1 住宅ローンの名義人が１年間（1月1日～12月31日）に徴収された所得税額
2 住宅ローンの年末残高×対象年ごとの控除税率
上記の2点のうち、少ない方の金額が、還付税額となります。
ちなみに控除率は、以下のようになっています。
平成18年居住分 3,000万円（年末残高の限度額） 1～7年目（適用年数） 1.0% （控除率）
平成19年居住分 2,500万円 （年末残高の限度額）1～6年目（適用年数） 1.0% （控除率）
平成20年居住分 2,000万円（年末残高の限度額）1～6年目（適用年数） 1.0%（控除率）
年度によって、適用年数、限度額が異なります。
平成20年以降に、この制度が存続するかは、未定のようです。
詳細は、財務省の住宅ローン減税制度の概要のページをご参照ください。
