住宅ローンの審査と返済シュミレーション

　　　住宅ローンの見直しで700万円節約に成功！

住宅ローン　まずは基礎知識から

マイホームを購入するにあたり、一番大切なことは、いうまでもなく、住宅ローンについての基礎知識をしっかりと頭に入れておくことであります。

基礎を学ぶのと学ばないのとでは、大違いです。心しておきましょう。

結果的に、金利に何百万もの差が出てしまうことにもなりかねません。

しまった。もっとよく勉強しておけばよかった。と、後から悔やむことだけは絶対に避けなければいけません。なにしろ、一生に一度あるかないかの大きな買い物なのですから。

モノがモノだけに、返品、交換、買い直しなどもできません＾＾

住宅ローンっていったいどんなしくみ？　どんな種類があるのか？　返済方法は？ などなど。 住宅ローンについてのありとあらゆる知識について、じっくりと時間をかけ、しっかりと学んでいきましょう。

住宅ローンって何？

住宅ローンについて、簡単にご説明しますと、

宅地の取得や住宅の新築・改築などのために必要な資金を、銀行や住宅金融会社から借りることです。この場合、住宅が抵当物件（借りた資金を返済できなかった場合の保証）となります。

住宅ローンは、公的融資と民間融資の2タイプに分けることができます。

公的融資

公庫融資、年金融資、財形融資のことで、これらの住宅ローンには条件・利用資格などの制限が設けられています。

条件や資格は厳しいですが、その分、金利は安いです。

民間融資

銀行や保険会社、ノンバンクなどが扱っている住宅ローンで、公的融資に比べ、制限が少ないのが特徴です。　　

制限が少ない分、金利は高いです。

住宅ローンといえば、昔は「住宅金融公庫のみ」というイメージが強かったのですが、2007年に控える住宅金融公庫の廃止（申込受付は平成17年1月31日付けで既に終了）に伴い、年金住宅融資制度などの「公的融資」は、縮小傾向にあります。

現在は、、様々な住宅ローンを取り扱う金融機関が出てきていますので、多種多様の中から、「自分に合ったローンを選ぶ」という時代に変わってきています。

そこで

間違いのない住宅ローン選びのためにも、住宅ローンを取り扱っている金融機関の「特徴」と「傾向」などを、充分把握しておく必要があります。

住宅ローン　　どんな場合に借りられるの？

住宅ローンは、以下の場合に、利用することができます。

新築マンションの購入

中古マンションの購入

新築一戸建て住宅の購入

中古一戸建て住宅の購入

一戸建て住宅の建設

住宅用地の購入

マンションのリフォーム

一戸建てのリフォーム

セカンドハウスの購入・建設

いかがですか、どの項目に該当するのか、チェックしてみてくださいね。

住宅ローン　どんな種類があるの？

住宅ローンは大まかに分類しますと

公的ローン(公庫融資)　　　民間ローン　フラット35(公庫証券化ローン)　その他（財形融資）などの種類に分けることができます。

さらに、それぞれのローンも、いくつか細かく分類されます。 それでは、まず民間ローンについて見ていきましょう。

民間ローン　

大きく分けて提携ローンと非提携ローンの2種類があります。

提携ローンは、金融機関と不動産会社、金融機関と勤務先が提携している住宅ローンのことで、非提携ローンはそれ以外の住宅ローンのことを指します。

提携ローンは金利優遇などが受けられるケースが多いのですが、利用できる金融機関が限られているのが難点です。

非提携ローンは自分で金融機関を選べるというメリットがあります。

民間ローンは、銀行、信用金庫、労働金庫、JA（農業協同組合）や、ノンバンクなどで取り扱われています。　

各取り扱い機関によって、様々な種類の商品が登場し、金利や返済期間、商品内容が違います。

民間ローンの金利は、年2回見直される変動金利と一定期間固定される固定期間選択型が主流となっています。

民間各種金融機関で取り扱われている住宅ローン

各金融機関で取り扱われている民間ローンについて、ご紹介していきましょう。　

銀行

銀行は、住宅ローンに力を入れていて、それぞれの銀行の持ち味を生かしたローンを提供しています。「金利優遇キャンペーン」をはじめ、住宅ローン関連のキャンペーンをさかんに実施しているところも多いです。地方銀行などでは、シングルにターゲットを絞った特徴的な住宅ローンーも用意されています。

信用金庫　　

信用金庫と、主に中小企業や地域の住民を対象に融資する非営利の金融機関です。

それぞれの信用金庫オリジナルの住宅ローンや、信金中央金庫が企画した住宅ローンなどが用意されています。

信用組合

信用組合とは組合員の相互扶助による非営利の金融機関で、組合員を対象に融資が行われます。

労働金庫

労働金庫（労金）とは、労働者団体の出資による福祉金融機関です。 労働組合や生協の会員ほか、一般の勤労者も利用できます。

JA（農業協同組合）の住宅ローン

各JA独自の住宅ローンのほか、JAバンクが企画した住宅ローンなどがあります。 組合員を対象に融資されます。

その他の金融機関

生損保、ノンバンク（信販、クレジット会社など）でも、取り扱われています。

民間ローンの主な特徴

変動金利　

民間ローンは、借りた後もその時の市場金利に合わせて金利が変わる変動金利制が主流となっています。

3年、5年、10年などと一定期間だけ金利を固定する固定期間選択型もありますが、固定期間が終了するとその時点の金利が適用されるので、このタイプも変動金利制の一種といえます。

現在のような低金利の時代ですと、変動金利の民間ローンの方が金利が低い場合が多いですが、借りた後で、金利が上がると返済額も増えることになるので、要チェックです。

借り替え可能

公的融資やほかの金融機関から借り替えができます。

例えば、現在公的融資を受けていて、まだ返済期間が長く残っている場合、、固定金利が市場よりも上回ったり、よりお得な金利の民間ローンが出た時などに、借り換えを検討されてみるのもよいと思います。

公的融資に比べ規制が少ない

公的融資に比べ、価格や面積などに関する規制が少なく、利用しやすくなっています。

年齢制限あり

最長返済期間の範囲内で、なおかつ最終返済時の年齢が、75歳などの年齢制限があります。 健康であることが必要

基本的に団体信用生命保険に加入できることが利用条件となっているので、健康状態によって利用できないこともあります。

種類が豊富

各種金融機関のオリジナル商品が豊富に用意されています。「金融優遇キャンペーン」なども盛んに行われています。

公的融資の種類

公的融資は、以下の3種類あります。

住宅金融公庫

固定金利制(11年目以降アップ)の、最も利用されている公的融資です。床面積など物件に対する条件が決まっています。

融資額は、住宅の広さや所在地などにより、細かく決められます。バリアフリーや省エネなど一定の工事を伴う場合は割増融資も利用できます。

ほかに収入による制限もあります。（年収が800万円以下なら価格の8割まで、800万円を超える人は5割まで、それぞれ借りられます。）　　

金利をローン申込時に決められます。

特約火災保険利用ができます。

住宅ローン返済が困難な場合の特例措置が用意されています。

長期固定の低金利で借りられるということが最大の魅力です。

平成19年4月1日に廃止され、独立行政法人　住宅金融支援機構として新たにスタートする予定になっています。

年金住宅融資

利用資格は、「公的年金に加入して3年以上の人」です。（20歳で国民年金への加入が義務付けられているので、23歳になれば誰でも対象となります。）

ただし、国民年金加入者は厚生年金保険加入者に比べて融資額が少ないのが特徴です。

金利は、同じ金利がずっと適用されるタイプと、公庫融資と同様に11年目からアップするタイプがあり、どちらかを選べます。

それぞれ住宅の床面積に応じて金利が決まる仕組みになっています。金利の低い一般融資とやや高い特別融資があります。

公庫融資は1つの住宅で1人しか申し込めませんが、年金融資は夫婦それぞれが申し込むことができます。

申し込み先によって勤務先や各地の年金住宅協会などを窓口とする「転貸融資」と、公庫に申し込む「公庫併せ貸し」の2つのタイプがあります。



財形住宅融資

企業の福利厚生として、雇用・能力開発機構が事業主を通じて、財形貯蓄をしている人（サラリーマン）を対象に融資されます。5年間固定金利制で、5年ごとに見直されます。　

財形貯蓄を1年以上、50万円以上していれば、その預金額の10倍（最高4,000万円）まで融資が受けられます。

公庫融資や「フラット35」と併せて融資を受けることも可能です。（公庫のような固定金利のローンを組み合わせて、金利上昇リスクを軽減するのがベター）

金利をローン申込時に決められます。

自治体融資

都道府県や市町村が扱っている融資です。　

融資内容は各自治体によって異なります。中には、住宅金融公庫並みの低金利のローンもあります。

自治体による直接融資と、、自治体と金融機関との提携融資の2種類あります。

フラット35って何？

フラット35は、民間と公庫の提携により実現した最長35年の長期固定金利の住宅ローンです。

それまで、「新型住宅ローン」や「証券化ローン」と呼ばれていましたが、公募により「フラット35」に決定しました。

「安定して先を見通せる」ことをイメージした、英語で「平ら」を意味する「フラット」と、「最長35年間」からとった「35」を組み合わせて、「フラット35」となったようです。

借入時に返済額が確定しますので、長期に渡るライフプランが立てやすくなるといったメリットがあります。

平成18年4月時点で、8万件の利用があり、今後ますます人気が上昇すると考えられる住宅ローンです。

さらなる詳細は、カテゴリー「フラット35について」をご参照願います。

住宅ローンのための資金計画

初めてマイホーム購入について考える時、誰しも不安を覚えるものです。

住宅ローンという、何千万もの多額の借り入れをして、一生にあるかないかの高価な買い物をするわけですから、当然です。

その不安のほとんどは、「住宅ローンがキチンと返せるかどうか」ということに起因しているといってよいでしょう。

大丈夫。「資金計画」さえしっかりと立てておけば、不安は解消されます。

そこで、漠然と抱えている「住宅ローン返済についての不安」を解消するための「堅実な資金計画の立て方」についてご紹介してゆきましょう！！

建売住宅などのチラシ広告で、「頭金なし、ボーナス払いし、月々○○円からＯＫ」

などという見出しをご覧になったことはありませんか？

「ふうん、そうなんだ。頭金もボーナス払いもなくて、月々それだけの支払いでいいなら、家賃を払うのとそう変わらないわね、だったら、思い切ってマイホームを買ってみようかしら」

と、簡単に考えてしまう方も多いようです。

しかしこれは、あくまでも宣伝文句であって、買う側に立った「資金計画」を考慮に入れたものではないので、宣伝文句を鵜呑みにしてしまうのは、要注意です。チラシの内容をよく見てください。必ず小さな文字で、。「当社提携ＯＯ銀行2年固定XX％を利用の場合」などの但し書きがしてあるはずです。

実際、住宅ローンを組む際には、以下のようなステップを踏んで資金計画を立てられることをおすすめします。

ステップその１　　現状の支払・貯蓄状況の確認

ステップその2　　住居関係の支払いの年間予算の算出

ステップその3　　住宅ローンの返済予算の算出

ステップその4　　借入金額の計算

ステップその5　　物件購入予算の計算

各ステップの詳細については、これから順を追ってご紹介していきますね♪

住宅ローンの見積もり（ローンシュミレーション）とは

住宅ローンの見積りには、ローンシミュレーションや資金計画表など、様々な呼び方があります。

ローンシミュレーションとは、「いくら借りたら、毎月の返済額はいくらになるか」をシュミレーションするものです。見積方法は大きく簡易見積もりと正式見積もりの2つに分けられます。

簡易見積り

ほとんどの金融機関のホームページで、いくつかの項目を入力するだけで簡単に住宅ローンのシュミレーションができるサービスが提供されています。 目当ての金融機関のホームページでシュミレーションされてみて、よりお得な住宅ローンを組むための参考にされるとよいと思います。

いくつかシュミレーションできるサイトをご紹介しておきますね。

住友信託銀行　http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/simulation/simulation.html

JAバンク　　http://www.jabank.org/loan/simulation/sim_myhome.html

住宅金融公庫　http://www.jyukou.go.jp/yusi/kojin/simulation_index.html

ミサワホーム　http://www.misawa.co.jp/kodate/oyakudati/pop-up/simulation/

みずほ銀行　http://www.mizuhobank.co.jp/simulation/loan/

ただし、シュミレーションはあくまでも目安であって、実際の借入可能額を保証するものではありません。細かい条件によっては、実際とは異なってきます。

正式な見積り

諸費用概算や審査が通るかどうかを確認したい場合の見積もりです。借り入れ予定の銀行に直接問い合わせたり、不動産会社の営業マンに相談してみるとよいみたいです。

ステップその１〜ステップその２　現状の支払・貯蓄状況の確認〜住居関係の支払いの年間予算の算出

ステップその１　現状の支払・貯蓄状況の確認

賃貸住居費（年間）　家賃月額×12ヶ月

駐車場代　（年間）　駐車場代月額×12ヶ月

過去1年間の貯蓄額

「過去1年間の貯蓄額」は、住宅購入のために積み立てをした金額と、別途自分で貯蓄・運用により貯めた金額を合わせた金額を意味します。自分の給与・ボーナスなどから実際に貯蓄に回すことのできた金額を把握しておくことが大切です。

ステップその2　住居関係の支払いの年間予算の算出

（賃貸住居費）＋（駐車場代）＋（過去一年間の貯蓄額）

これら3つの金額は、を、住宅購入における年間予算として、頭に入れておくとよいでしょう。

住宅ローンの返済も含めた資金計画のベースとなります。

ステップその3　住宅ローンの返済予算の算出

STEP2で算出した、住宅関連予算に70％をかけてみてください。

例えば、 （賃貸住居費＋駐車場代＋過去一年間の貯蓄額）＝300万円の場合

300万×70％＝210万円となります。

これが住宅ローン返済にあてることのできる年間予算です。

残りの30％は、住宅購入後の貯蓄、固定資産税の支払い、（マンションの場合は）管理費および修繕積立金などためにあてる年間予算としてストックしておきましょう。

ステップその4　借入金額の計算

借入金額の算出方法は、ステップその3で算出した「住宅ローン返済用予算」と返済期間と住宅ローン金利を使って算出します。

予算を組む段階では、全期間固定金利を使って算出するとよいでしょう。（ちなみに、住宅金融公庫の基本融資額（11年目以降）の金利は3.2％です。）

年齢と返済期間、金利（3.2％で計算）から、1万円あたりのベース金額を記しますと以下のようになります。

年齢 返済期間 金利 ベース金額

〜40歳 35年間 3.2％　 2,524,625円

〜45歳 30年間 3.2％　 2,312,315円

〜50歳 25年間 3.2％　 2,063,221円

〜55歳 20年間 3.2％ 1,770,968円

ご自分の年齢に合わせて、計算なさってみてください。電卓があれば十分できます。

算出方法は、

STEP3で算出した

（住宅ローン返済用予算）÷12÷10,000×（ベース金額）

例えば、年齢が30歳で、住宅ローン返済用予算が200万円だった場合、「ベース金額」は2,524,625円ですので、

200万円÷12÷10,000×2,524,625円＝約4200万円となります。

これが借入金額です。

ステップその5　　物件購入予算の計算

物件購入予算は、借入可能金額に、マイホーム購入のために準備した自己資金を足したものになります。

すなわち、ステップその4で算出した借り入れ可能金額に、マイホームのための準備資金を足せばよいわけです。

いかがですか？

計算方法は、いたってシンプルですよね＾＾

これまでに紹介した5つのステップは、堅実な資金計画を立てるために必ず行っておきたいものです。

なお、住宅金融公庫のホームページでは、数値を入力するだけで、借入金を試算してもらえる便利なサービスが提供されていますので、そちらを利用されてもよいと思います。

住宅金融公庫のホームページアドレス　　　http://www.jyukou.go.jp/index.html

住宅ローン　　購入までの流れ　　その１

住宅を購入する場合、最初にモデルルームの見学に行って、その場で資金計画を立ててもらう、といったパターンが多いようです。　

また、多くの人は、モデルルームで立ててもらったプランを購入予算の目安と考えてしまいがちです。

しかし、これらの試算は、毎月返済額を抑えるために最長返済期間の設定にしたり、金利の低さを優先した住宅ローンが選ばれているケースが多いのです。　

「検討を進めていくうちに、無理があることが分かって、最初からやり直し」ということにもなりかねません。これでは、大いなる時間のロスです。

そこで、購入をスムーズに成功させるためには、いきなりモデルルーム見学に行くことはなるべく避け、ある程度の予算を決めてから物件選びをするなど、いつ何をすればいいかという、準備をしっかり行うことが大切になってきます。 　

また、契約した後も、様々な手続きが必要となります。後で戸惑うことのないように、何を準備しておけばいいかあらかじめしっかりと把握しておきましょう。

ではこれから、新築住宅を購入する場合を例に挙げ、そのプロセスを、ご紹介していきましょう。

その２に続きます。

住宅ローン　購入までの流れ　その２

購入までの流れ（新築住宅購入の場合）

１　予算を立てる(資金計画）

用意できる頭金、無理のない借入額を算出し、購入価格の目安を立てます。
先にしっかりとした予算を立てておけば、無理のない価格での購入が可能になります。 　

　 2　物件を検討する　　

予算に合わせて、物件を探します。エリア、間取り・プランなど、物件に求める条件を、家族で話し合うなどして、優先順位をつけて整理していきましょう。　

　 　 3　購入の申し込みをする　 　

これぞという物件が見つかったら、購入の申し込みをします。
ここで、購入の意思証明のための、申込証拠金（10万円程度です）が必要となってきます。 　 　

4　重要事項の説明を受ける 　 　　　

不動産会社から、物件に関する法的な制限や契約の詳細などに関する「重要事項の説明」を受け、購入を決定するかどうか、最終的な判断を下します。 　 　

　 5、売買契約を結ぶ　　

　 　 正式に売買契約を結びます。ここで頭金の一部を手付金として支払います。 　
手付金は、価格の10〜20％が一般的です。（売り主が不動産会社なら20％が上限）。10％（未完成の場合は５％）を超える場合、また1000万円を超える場合は手付金保全措置がとられます。
諸費用として、契約書に貼る印紙代が必要になってきます。印紙代は、取引価格によって変わります。（4000万円の物件で1万5000円 ）

6　住宅ローンの申し込みする

借入額、返済期間などを決め、各金融機関に申し込みます。

　 不動産会社によって異なりますが、通常、ローン諸費用（印紙税、事務手数料、保証料、火災保険料など）や、登記費用（登録免許税、登記代行手数料）などを、この間に不動産会社に支払うケースが多いようです。

　 　 7　入居説明会に参加する

入居までにいつ、どんな手続きやお金が必要か、またマンションの場合、管理や共用施設についての説明、登記手続きを代行してもらうための委任手続きなど の説明かに参加します。

　 　 8　 民間ローンの契約（ （金銭消費貸借契約） を結ぶ　　

金融機関の審査が通ったら正式にローン契約を結びます。借入額は、直接不動産会社に振り込まれるよう、手続きをします。（代理受領が可能な場合です）。

　 9 　 内覧会 に参加する　

　 完成した建物にキズや汚れなどがないかをチェックします。問題があれば手直しを依頼しましょう。窓の大きさなどを採寸してカーテンや家具などの購入準備にかかりましょう。

　 　 　 　 10　 残金決済・物件の引渡し・登記などを行う

売買代金や諸費用を支払って、物件の鍵を受け取ります。同時に所有権や抵当権の設定を行います（司法書士に代行してもらえます）。

　 12　物件の引渡し　　

売買代金から住宅ローンを除いた残金の精算を行います。　 　

　 11　 入　居 　

　 　 12　公的融資のローン契約 （金銭消費貸借契約）

　 　 　 公庫などの公的融資を利用する場合、入居後、所有権の登記などを行なったあとにローン契約を結びます。

13 　 不動産取得税を納税 する

管轄の都道府県から納税通知書が届きます。一定の条件を満たせば軽減措置が受けられるので、事前に届け出をしておきましょう（申請方法は都道府県によって異なります）

14　 　確定申告など を行う　 　

親からの贈与を受けた場合は、必要に応じて贈与税を納税します。特例の適用を受ける場合、贈与税がかからなくても申告が必要です。住宅ローン控除を受ける場合も、申告が必要です。（会社員の場合、2年目以降は、年末調整で手続きできます。）

　 贈与税（住宅取得資金贈与の特例、相続時精算課税制度など）、住宅ローン控除（所得税の還付）に関わる申告を行います。

つなぎ融資について

住宅ローンは、すぐに融資が行われるわけではありません。

金融機関に住宅ローンを申し込んでから、融資が実行されるまでに、少なくとも数日〜数十日は必要になってきます。

つなぎ融資とは、物件の引渡しまでに融資が間に合わず、引渡しまでの間の資金を別の金融機関から借り入れることなのです。　

つなぎ融資を受けると、手数料（印紙代）、借入期間の利息などが発生してしまい、その分出費が増えてしまいます。印鑑証明や住民票も必要になり何かと煩わしいです。

特にフラット35を利用する場合、融資実行日が固定されているので（例えば、5日、20日など）、タイミングが合わないと「つなぎ融資」が発生する可能性があります。

　つなぎ融資による出費をまとめると、以下のようになります。

融資申込みの印紙代（借入額によって異なります。）

融資期間の利息

印鑑証明、住民票

振り込み手数料

つなぎ融資（元金均等払いの場合）の利息は、

　融資額　x つなぎ融資金利 x 日割り　　で計算できます。

　　　　　　　　 この、つなぎ融資利息に、さらに印紙代（ 20,000円ほど）かかります。つなぎ日数が増えれば増えるほど出費がかさむことになります。

このように無駄な出費がかさんでしまうつなぎ融資は、なるべく避けたいものです。

回避対策としては、

●　早めに融資を実行できるようにする

やはり早めに住宅ローンを申込み、契約してしまうことに尽きます。（特に現在は、フラット35の申込みが承認されるまでの期間が不明確なので、日数の計算ができません。 ）

●　融資実行日を確認する

フラット35の場合、融資実行日決まっています。金融機関によっては月に１回だったり数回だったりという場合があります。そのため、契約が済んでいても、融資を受けられないため。、その間「つなぎ融資」を受けなければならないという事態が発生します。

融資実行日が多い金融機関を選ぶようにすると、こういった事態は、回避されやすいので、事前に金融機関に融資実行日を確認しておくことが必要です。

●　引渡し日を遅らせる

物件の引渡し日を遅らせて、融資が決まるまで、待ってもらえるように交渉してみましょう。

●　つなぎ融資分を不動産会社に負担してもらう

つなぎ融資の回避はあきらめて、つなぎ融資分の費用を不動産会社に負担してもらうように交渉してみましょう。

などなどです。ぜひ参考になさってみてください。

住宅ローン　もしも払えなくなったら？

いくら念入りに、住宅購入のための資金計画や返済計画を立てて臨んだとしても、　

勤務先の倒産や業績の悪化、リストラ、病気、離婚など、思わぬ事態に遭遇し、返済計画が大幅に狂ってしまい、

最悪の場合ローンが返せなくなる、という可能性だって、全くないとは言い切れませんよね。

もちろん、そんな縁起でもないことは、ないに越したことはないのですが＾＾。一寸先は闇とも申しますし、何が起こるかわからないのが人生ですし。

そこで、万が一の時の場合に備えて、知識だけでも頭に入れておいていただければ幸いです。

返済が厳しくなった場合、

まずは本当に払えないかどうか検討してみましょう。

特に「生命保険」や「お子さんの教育のための積立」がある場合は、それらを有効活用して返済にあてることも可能です。

大手生保会社の生命保険（個人年金含む）には、積立・貯蓄機能が付いている場合がほとんどです。 これらの生命保険を全部又は一部解約し、その返戻金を住宅ローンの返済にあてるという方法が考えられるわけです。

また大学入学資金等のお子さんの教育のための積み立てについても、それを住宅ローンの返済に利用できないか検討してみるのもよいでしょう。

ありとあらゆる方法を検討してみて、それでもやはりローン返済が厳しくなってしまった場合は？　

1回でも返済が滞る前に（←ここ重要です）、ローンを借りた金融機関の担当者に相談されることをおすすめします。

今後の対応について、いっしょに検討してもらえます。

場合によっては元金据え置き返済（利子のみ支払う）、返済期間の延長等の特別措置を取ってもらえることもあります。

最終的な手段として、住宅を任意売却する方法もありますが、その際も金融機関の承諾が必要になってきます。　

絶対にやめた方がよいのは、他の金融機関（特に消費者金融など金利の高いところ）から借りて住宅ローンを返済することです。

住宅ローンを返すために他から借りるという発想は、下手すると借金が膨れ上がってしまうことにもなりかねません。これは、まさに多重債務。転落への第一歩です。

借り入れの際に保証料を払っている場合も、

保証料は、あくまでも貸して側が損をしないための保険であるという認識を持ってください。

信用保証が実施された以後は、元貸し手側に替わって、今度は保証会社から住宅の競売や任意売却を要求されることになります。

上記のような最悪の事態を免れるためには、やはり、最初の段階で、万が一のことまで頭に入れた破綻しない返済計画を立てることが重要になってくるといえるでしょう。



※ワンポイント用語解説

競売とは

住宅ローンの返済が不可能になった場合、債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を、債権者が裁判所に申し立て、最低売却価格以上の最高値で落札させるシステムのことです。

一般的に、競売価格は、市場価格よりもかなり低く設定されます。　市場価格の5〜7割といってもいいでしょう。　最終的には通常価格の8割前後で落札される場合が多いようです。　

競売のデメリットは、落札価格の低さに尽きると思います（二束三文？）

また、受け渡しの際の、引っ越しの費用等の交渉も一切出来ないようです。　

尚かつ、競売後にも残った債務の支払い義務は継続します。　家を失っても、残った借金は払い続けなければいけないということです。

競売のメリットといえるかどうかはわかりませんが、落札されるまで、期間がかかってしまう場合、その間は、住んでいてかまわないということです。（その間のローン返済義務はないので、タダで住めるということですね）

任意売却とは

住宅ローン・借入金などの返済が困難になった場合、債務者(所有者)と債権者の間に仲介者（不動産屋など）が入り、不動産を競売にかけずに三者（所有者・債権者・買主）の納得のいく価格で売却を成立させることです。

すなわち、任意売却とは、競売という「強制処置」の前に、自らの意思（任意）で売却し、返済をする方法であるといえます。

住宅ローンの頭金とは

一般的に、住宅ローンの頭金は、物件価格の20％程度 は必要であると言われています。

それは、住宅ローンの融資額の上限が物件価格の80％に設定されていることがほとんどだからです。

例えば、3000万円の物件を住宅ローンで購入する場合は、最低600万程度の頭金が、必要になってきます。(詳細は、住宅ローンの諸費用のカテゴリをご参照ください）

しかし、実際には、住宅購入資金のほかに、税金や各種手数料などの諸費用が必要（大幅に見積もって150万円〜200万円程度必要）になります。

ですから、トータルでは、物件価格の25％程度の頭金を用意しておく必要があるようです。

理想としては、30％割程度の頭金があれば、資金的にも余裕ができ、返済プランも無理なく計画的に立てられるようです。